中原点评 | 天津12月待拍地块（下）
九、胡家园
该地块位于滨海新区胡家园街。详细指标情况如下：
津滨塘（挂）2020-6号地块挂牌起始价6.086亿元，综合起始楼面价2122元/㎡，地块未设置竞买最高限价。
津滨塘（挂）2020-7号地块挂牌起始价8.6315亿元，综合起始楼面价2713元/㎡，地块未设置竞买最高限价。
中原观点
胡家园板块自远洋城项目之后，供应出现断档，但区域在远洋城十年开发的培育下，已经成为滨海刚需客户较为认可的区域。但由于早年主打的学区概念被生态城分流，且受海洋高新区、塘沽湾的新刚需板块分流影响，区域面临一定的板块竞争。但得益于之前较好的生活氛围，对于刚需客户，胡家园仍是其主要选择的区域之一。
十、大港
该地块位于滨海新区大港。详细指标情况如下：
津滨大（挂）2020-3号地块挂牌起始价0.599亿元，综合起始楼面价4230元/㎡，该地块未设置最高竞买报价限制。
津滨大（挂）2020-4号地块挂牌起始价0.653亿元，综合起始楼面价4230元/㎡，该地块未设置最高竞买报价限制。
中原观点
大港区域市场相对独立，近年整体供应相对较少，目前整体市场仍以外来落户及地缘刚需、初改客户为主。
十一、团泊新城
该地块位于静海区团泊新城西区、北华路北侧。详细指标情况如下：
津静（挂）2019-42号地块挂牌起始价1.522亿元，综合起始楼面价4368元/㎡，地块未设置竞买最高限价。
中原观点
团泊西区是团泊板块相对发展成熟的板块，在市区外溢的路径中作为精武镇板块的延伸，市场发展一直较为稳定。目前团泊板块整体存量较大，但该地块起始地价具备一定成本优势。
十二、大张庄
该地块位于北辰区大张庄示范镇。详细指标情况如下：
津辰张（挂）2020-006号地块挂牌起始价0.288亿元，综合起始楼面价3698元/㎡，该地块未设置最高竞买报价限制。
津辰张（挂）2020-007号地块挂牌起始价1.97亿元，综合起始楼面价3808元/㎡，出让竞买报价设置最高限价为人民币2.93亿元，最高楼面价5663元/㎡。
中原观点
大张庄是北辰潜在的重点板块之一，但目前北辰区整体存量较大，潜在市场竞争较为激烈。该地块虽然具备一定成本优势，但在目前的市场环境下，近1年到1年半的市场流量仍存在一定不确定性。且对于外围项目，该地块规模不足以穿越周期，需要房企在操盘和成本控制方面有较强实力。
十三、大寺
该地块位于西青区大寺镇兴华九支北路以西、汇门道以南。详细指标情况如下：
津西青（挂）2020-08号地块挂牌起始价11.28亿元，综合起始楼面价10453元/㎡，出让竞买报价设置最高限价为人民币15.32亿元，最高楼面价14197元/㎡。
中原观点
大寺镇板块内土地稀缺，此次挂牌地块是自2009年以来大寺镇首宗出让宅地。板块内目前无新房项目在售，二手房项目有远洋万和城、洛卡小镇、梅江康城等，其中高层成交均价19000-22000元/㎡、洋房成交均价23000-25000元/㎡。
十四、张家窝
该地块位于西青区张家窝镇高泰路以北、知景道以西。详细指标情况如下：
津西青（挂）2020-05号地块挂牌起始价9.33亿元，综合起始楼面价10587元/㎡，出让竞买报价设置最高限价为人民币11.89亿元，最高楼面价13492元/㎡。
中原观点
地块位于张家窝镇生活区，自于2011年首宗地块出让以来，至今已有近10年，陆续有万科、保利、中骏、融侨、联发、星河等知名品牌房企入住、各项配套发展成熟。板块位于城市西南黄金折线区的核心位置，依托地铁、高铁，成为承接城市西南外溢的重要节点。目前板块内融侨方圆、社会山西苑、融侨阳光城皓玥、津门正荣府、金融街西青金悦府等项目在售，高层均价18000-19500元/㎡、洋房均价20500-21000元/㎡。
十五、辛庄
津南（挂）2020-07号、津南（挂）2020-08号地块位于津南区辛庄镇白塘口。详细指标情况如下：
津南（挂）2020-11号地块位于津南区辛庄镇。详细指标情况如下：
地块挂牌起始价5.57亿元，综合起始楼面价10684元/㎡，出让竞买报价设置最高限价为人民币7.45亿元，最高楼面价14290元/㎡。
津南（挂）2020-19号、津南（挂）2020-20号地块位于津南区辛庄镇。详细指标情况如下：
津南（挂）2020-19号挂牌起始价16.96亿元，综合起始楼面价7219元/㎡，出让竞买报价设置最高限价为人民币24.74亿元，最高楼面价10530元/㎡。
津南（挂）2020-20号挂牌起始价12.98亿元，综合起始楼面价6895元/㎡，出让竞买报价设置最高限价为人民币19.41亿元，最高楼面价10310元/㎡。
中原观点
十六、陈塘板块
该地块位于河西区规划郁江道与规划嘉江道交口东北侧。详细指标情况如下：
津西陈塘（挂）2020-018号地块挂牌起始价12.52亿元，综合起始楼面价12363元/㎡，出让竞买报价设置最高限价为人民币16.32亿元，最高楼面价16116元/㎡。
中原观点
陈塘是河西近2年的市场重心，伴随绿城等项目的开发区域市场价值逐渐被认可。目前片区配套在逐渐完善，区域新房项目价格和去化速度均较为稳定，地块市场价值较高。目前在售项目为绿城诚园，洋房均价41000-43000元/㎡，但受目前市场大势所限，价格仍存在天花板，在地价和成本平衡方面仍需审慎考虑。
十七、新梅江
该地块位于西青区梅江道与江湾一支路交口东南。详细指标情况如下：
该打包地块挂牌起始价19.72亿元，综合起始楼面价9997元/㎡，出让竞买报价设置最高限价为人民币23亿元，最高楼面价11659元/㎡。
中原观点
梅江板块位于整个河西城市更新主轴的核心聚焦区域，也是天津重心南移的重要拓展区域，继中新生态城后本市重点建设的又一个生态城区。板块以生态环境为核心卖点，多打造高品质、改善型宜居社区，同时板块内交通、教育、商业等各项配套成熟、属于市区内稀缺的高价值板块；目前融创梅江壹号院、格调初晴、格调平园等项目在售，高层均价33000-45000元/㎡、叠拼45000-61000元/㎡。
十八、静海新城
该地块位于静海区东方红路南侧、天津市电力电缆厂东侧。详细指标情况如下：
津静（挂）2020-19号挂牌起始价1.047亿元，综合起始楼面价4405元/㎡，出让竞买报价设置最高限价为人民币1.357亿元，最高楼面价5709元/㎡。
中原观点
静海城区是静海区的城市中心，但历史供应始终较少，近2年随着绿城、万达等新进房企进入开发，原内生型市场或将打开。当前板块新房市场主流价格在15000-16000元/㎡。地块住宅部分开发条件良好，但该地块商业比例较大，要求房企有较高的商业操作能力。
