殡仪馆、陵园房、远郊房，福州这些项目，卖得还不错？

今天来聊一个新盘去化的话题，去年福州热销的项目也不少，滞销的也很多。

对于三江口、五四北、桂湖，可以说是楼市印象里面典型的滞销重灾区，不过在分析网签的时候，发现不少新盘的去化却出乎意外，下面来盘点看看。（这些项目硬伤比较明显，不推荐购买）

2020年12月，龙湖以底价拿下宗地2020-64号，容积率：1.5；建筑限高：36米；需配建3.34万自持社会租赁住房，成交楼面价7563元/㎡，就是目前的九里晴川。

项目单看指标区位描述，会觉得是一个不错的低容积率住宅产品，不过项目背靠殡仪馆，成了项目最大的硬伤。

也这是因为这个硬伤存在，所以土拍底价成交，楼面价不到8K，实际扣除公租房成本，对比备案价2.6W，差价也是够大。

项目2021年6月领证，目前已经备案396套，网签247套，去化率62%。

看到这样的去化率，不知道是否有出乎意外。

项目还剩余3栋商品房未备案，目前的去化率，还因为3月刚备案了一栋住宅，实际去化率接近70%。

作为对比，周边有个典型的滞销盘，位于二环边的水晶榕著，2019年8月备案上市，总量796套，网签415套，去化率52%。

做个数据对比，从2021年6月，九里晴川首开开始，9个月时间里面。

从两个项目的对比可以看出，九里晴川很明显去化强于水晶，回到项目自身来看看：

水晶榕著一直被奥体三件套所困扰，但是实际情况，跟殡仪馆距离1公里，之间隔着二环+双湖新城，实际影响并不大。

作为对比九里晴川，跟殡仪馆一山之隔，距离200米左右。

如果从不利因素影响来说，很明显九里晴川影响更大，但是最后的结果却是水晶榕著卖得差。

从深入对比，两个项目不考虑三件套的情况出发：

水晶榕著位于二环边，周边没有太多生活配套，地铁、商圈、教育，全部空缺。

项目优势在于纯商，限高50米，容积率2.0，社区的楼间距不错，虽然滞销，目前现房交付的情况也得到认可，虽然项目备案均价3W，不过实际售价也一直下调，主打连廊产品，目前售价2.4W。

九里晴川位于二环内，同样没有地铁，不过周边生活气息相对浓厚，生活配套也相对充足。

项目优势在于定位低容积率住宅，虽然宣称洋房，不过楼层也在9-11层，优势在于公摊较小，户型得房率较高，龙湖品牌房企操盘，也有一定保障，劣势在于配建公租房，目前售价2.5W。

从对比之后，可以看到两个项目有差异，九里优势在得房率和周边配套，劣势在于殡仪馆一山之隔，但是去化差异这么大，其中更多的原因还是在于房企营销上。

水晶榕著开盘更早，但是一直佛系卖房，降价力度一般，2021年上半年楼市回暖也没有抓住。

导致当初南二环的福州府、凤凰园，目前去化效果都明显强于该盘，现在还被殡仪馆隔壁的九里晴川压制，也是让人唏嘘。

五四北泉头，算是福州这几年最典型的滞销区，其中绿城柳岸晓风、龙湖云峰原著、熙悦府，三个项目因为滞销严重，也被网友调侃。

但是回顾区域的网签情况，会发现这个滞销区，熙悦府可能并不算差。

分析：从泉头三盘的网签来看，龙湖云峰原著，去化率最高，2018年楼面价2W拿地，不到一年就开盘，没有精装溢价，当时以2.3W上市，连廊的中户做到最快的去化。

绿城柳岸晓风，同一天拿地，楼面价1.9W，不过开盘时间晚了近一年，精装上市，价格在2.6W左右，后来也逐步走低，目前去化率最低，虽然剩余房源不是最多，但是从去化表现来看，该盘卖的最差。

熙悦府，10%配比安商房，楼面价1.4W，多家房企联合开发，房源比另外两盘累加还多，目前去化率54%，库存还有千套。

从上市的表现来看，最晚上市，2年时间已经卖掉了1211套，等于隔壁两个项目卖了三年的成绩。

从去年下半年的网签月走势也可以看出，熙悦府每月在60套左右，而隔壁两个项目月均不到20套，可以说差异非常大。

项目优势在于郊区板块，主打刚需产品，社区品质不如隔壁两盘，但是对于刚需而言，价格是最大参考，项目精装1.85W，配合79三房，89四房设计，非常贴合市场。

当然楼面价1.4W，也不低，但是对比隔壁两盘2W左右的楼面价，还是有一定差距，给到分销的优惠力度也相对更大，所以熙悦府可能并不傻。

桂湖，说到这个板块，在舆论里面，推荐买这里就是割韭菜，作为晋安区外围，主打也是叠拼产品，不过近年大部分产品去化都非常低迷，但是有一个项目，一直采用分销，网签去化非常意外。

碧桂园正荣悦玲珑：2019年8月领证上市，1340套房源，网签1001套，2年半时间，去化率74%。

可能看到这个数据，会觉得2年半卖掉千套不算什么，举个附近一个项目做对比：

龙登山居岁月：2020年1月领证上市，385套房源，网签10套，1年多时间，去化率2%。

分析：看到这么明显的网签差异，相信后者更符合目前购房者对于桂湖的看法，悦玲珑做到这么强势的去化，从目前项目定位来说也很清晰。

项目定位低容积率的小高层住宅，主推70-89的刚需产品，公摊15%左右，得房率较高，80平米三房，89平米四房。

刚需户型做高得房率设计，加上大力度优惠，优惠价9K左右，70-80W买一个小高层住宅，虽然桂湖不被市场接受，但是大力度分销+低门槛，这个项目去化就这样出乎意外。

观察项目的月网签走势，波动比较大，其中主要影响还是分销的力度，1月网签更是高达128套。

在桂湖购房，一直以来都备受争议，常年楼市下行，二手流通艰难，也没有太好的配套，距离市区又非常远。

不过任何事物都有存在的意义，能去化过千套，虽然分销的作用很大，但是也侧面反应了，每个区域的市场都有特定的客源存在。

当然购房前，评估清楚自身需求是否符合，对于这些远郊项目而言，尤为重要。

对于福州从去年下半年开始，楼市逐步遇冷，四区的大部分新盘去化都较差，对于上述这些项目，可以说大部分购房者都无法接受，但是这些项目最终的去化还是出乎意外。

从盘点过程可以发现，这些项目都有几个共性存在：主打刚需产品，加强户型得房率，大部分都存在89四房的极致设计，同时给出的优惠力度够大，基本都是备案价打7折，同时房企的营销也至关重要。

对于购房，每个人都有自己的需求，这些房子可能接受度不会太高，但是存在即合理。

房住不炒的基调下，回归原始居住需求，符合自己才是最好的。