济南宇宙中心---唐冶九大楼盘深度剖析

鲁能泰山7号由鲁能地产开发建设，1期2期为毛坯，已经交房，很多房东都已办完房产证，准备买唐冶二手房的可以去鲁能1-2期找找房子，但现在还有高税。

3期分为东地块跟西地块，西地块是精装，房源已售大半，高层在售户型96-116，小高在售户型140，高层108跟128的已售罄，21年6月份交房，东地块开精装还是毛坯未定，听到外面的谣言毛坯的可能性大一点，户型除了140平没有之外，其他户型跟西地块一致，预计21年年底交房。

教育方面，小学是兴元小学，省实验代管，36班制，去年已经开学，第一年是由经七路省实验总校跟中海天悦府分校调配的老师。很多周边的小区业主都想上这个学校，为此还曾经发生了不少故事，至于除了鲁能之外还有哪个小区的孩子能上这个学校，一切以官方文件为准，切莫听信一家之言。

116平

108平

96平

140平

128平

龙湖景粼原著总共规划楼栋25栋，容积率为1.4，紧邻围子山，项目分为叠墅跟11层洋房

龙湖景粼原著是唐冶目前定位最高端的项目，主要在售的是179平的复式，310万起，这已经是小区的最低门槛了，看看，这才叫标准的改善小区，有些项目说自己是高端小区，一看主力户型都是100-130平。教育方面，龙湖有代建初中的任务，大概率以后小学会跟高铁城互换，一切以官方文件为准。

龙湖的实力还是毋庸置疑的，汉峪的舜山府也是龙湖的作品，以园林起家的龙湖，除了园林出色之外，大窗户设计一直是一大特点，虽然这个小区在个人看来价格有点虚高，但相对改善客户来说，只要房子好，钱不是问题。

远洋天著春秋规划总户数约670户，容积率1.5，楼面价7200元/平，产品涵盖了3层合院别墅、4层叠拼别墅、11层洋房三种产品，规划有30栋楼。项目由浪潮拿地，远洋负责开发建设。

项目包含13栋洋房，均为11层精装房源，一梯两户，面积为118平、133平和143平，其中8-9号楼在售，10-11-12-13都基本售罄

项目叠拼别墅共有96套房源，均为4层。

项目合院别墅共有68套房源，均为3层。

能在唐冶有这样配置的，现在在售的有两个项目，一个是龙湖景粼原著，另一个就是远洋天著春秋，但远洋的价格要比龙湖低不少，而且产品比较丰富一点，远洋的1楼是带院子的，总价不到200万。改善大于刚需性质的客户可以来这边看看，纯改善去景粼原著吧

新城悦隽风华的开发商为新城集团，对，就是去年董事长那啥的那个开发商，很多人去年的时候就问新城出了这个事会不会烂尾，其实大可不必担心，新城已经上市，为股份制，个人的问题不会对公司的运营产生太大的影响（其实影响也不小）

说的都是闲篇外话，现在说项目本身，项目位于唐冶的东北侧，分为高层跟小高，均为毛坯项目，其中119平的小高已经售罄，1号楼131平在售，价格不贵。预计今年3月份高层会入市，102-118平，这应该是唐冶总价最低的项目了。交房时间21年10月份，上学为划片区上学。

新城的项目在各个区域都是最低价，虽然扰乱了其他开发商的抬价联盟，但也给了刚需上车的机会，所以应该感谢新城，当然，施工质量怎样，是否能做到低价高配，就得等交房的时候去检验了。

万科翡翠山语楼面价9807元/平，须配建安置房54945平，综合楼面地价13417元/平。总户数约2019户，容积率2.1，产品涵盖了合院别墅、叠拼别墅、小高层和高层四种产品，规划有11栋18层—30层的高层住宅，30栋5层叠拼别墅，3栋3层合院别墅。

项目分两期开发，一期已售罄，二期高层20号楼已基本售罄，小高层1号楼跟8号楼在售，18层小高。

19号楼为高层，两梯四户，已满足取预售证标准，预计3月份也将入市。

高层小高交房时间为21年12月份，叠墅交房时间为21年3月份。

110平为小高的户型，中间户边户都是，108跟130为大高层的户型。

万科装修，加万科物业，这是一个纯万科盘，不像工业北的各种合作关系，价格上翡翠山语并不占优势，因为楼面价太高，但品质应该还是不错的。项目北边是历城二中高中部，济南数得着的高中部，但高中都是需要考的，买哪的房子都白搭。

高铁城位由蓝绿双城和铁投合作开发建设，共包含一宗居住地块、两宗商业地块，住宅楼面价5000元/平，容积率2.4，绿化率35%。

项目住宅共规划16栋楼，包含14栋17层小高层住宅、2栋24层高层住宅，共1360户，均为精装，户型面积为96平—180平。

北区为一期，除了3号楼没开盘之外，其他楼都已经开完，5号楼跟15号楼剩余房源还比较多，其他楼基本都已售罄，这主要得益于高铁城的团购，刚开盘的时候，团购就消化了3栋楼，教育方面，小学签约了历城二中教育集团，承建的学校就在1期北侧，初中大概率上龙湖代建的学校，现在还未签约。

高铁城的价格起伏比较大，准备买的可以咨询我，合同上签定的交房时间为不晚于21年6月份，大概率20年年底可以交付。

龙湖九里晴川楼面价10450元/平，项目规划27栋楼，共1981套房源，其中安置房456套，包含16栋叠拼别墅、6栋小高层、5栋高层，均为毛坯。

其中，16栋叠拼别墅包含2栋4层别墅和14栋6层别墅，共432套房源。4层别墅上叠的户型面积为296平，总价610万左右；下叠的户型面积为256平，总价650万左右。6层别墅上叠的户型面积为169平，总价400万—420万；中叠的户型面积为330平，总价550万—570万；下叠的户型面积为298平，总价600万—630万。

6栋小高层均为一梯两户，共494套房源。户型面积为127平、142平，其中4-5号楼已售罄，12-18-26-27号楼未售。

5栋高层共599套房源；其中1号楼已售罄，24-25号楼未售。

2-3号楼为29层的安置房，共456套房源。

项目交房时间21年6月份，简装修，包含木地板瓷砖之类的，最适合买了以后准备出租的业主，项目签约了省实验，初中划片区，至于上学的具体问题，请去售楼处详细了解咨询。

项目规划总户数1435户，项目整体分为两个地块，计划分为四期开发，规划住宅为4栋多层洋房、9栋小高层住宅、3栋大高层住宅，18栋多层住宅并配建相应公共设施，车位配比1：1，基本上都是地下车位，少量地上车位。

1、西侧组团：高低配，厂字形，用18F、13F高层包裹住叠墅，抵御道路等不利因素，高层南侧是叠墅，采光较好。

2、东侧组团：最北为三栋高层26F，29F，两栋回迁在最北边一排，其余为17F，12F小高，主出入口在正南侧。北侧飞跃大道唐冶一侧已经通车，未来飞跃大道打通高速后，和唐悦色向主城区走会非常方便，教育问题，距离最近小学为鲁能泰山七号配建小学，最近初中为唐冶中学

售楼处已于2019年7月20开放，但主要在售的是叠墅项目，所以未在市场上掀起波澜，20年会推出高层小高项目，但入市时间未定。

玖唐府位于由中骏、万科、龙湖、金地合作开发建设，楼面价为5674元/平，项目共18栋住宅，分为一期和二期，均为精装，其中，一期为10栋18层小高层，一梯两户，户型面积为128平、145平，二期包含8栋18层小高层、2栋27层高层、1栋25层高层、1栋23层高层。小高层为一梯两户，高层为两梯四户。户型面积为97平、117平、128平、145平、160平。

项目所有房源均已开盘，其中小高层128-145-160平还有部分房源，1楼特价房13000，但选到合适楼层得15500左右，项目一期交付时间21年6月份，二期交付时间21年年底，上学为划片区，大概率上唐城小学，小区最大的好处是离着公园近，虽然是鲁能代建，但是建到了玖唐府的家门口

唐冶还有两个新项目，山钢锦悦华府，天鸿坤园，大概率今年都会入市，暂时还未有入市的准确消息，就暂且不写了。