揭秘！北京最“豪”的妈妈都住在哪里？

而后沙峪又是处于中央别墅区的核心地段。

后沙峪妈妈是怎样的存在？
在北京，顺义妈妈很有名，号称和纽约上东区妈妈比肩。而后沙峪妈妈是顺义妈妈的典型。
后沙峪妈妈基本都是全职妈妈。000给我描述了一下后沙峪妈妈每天的生活：早上6-7点送娃上学以后去中粮祥云小镇吃个早餐，然后就在附近健身房健身，10点以后去做脸。中午约闺蜜在祥云小镇一起午餐，下午再喝个茶、做个指甲。
怪不得西瓜姐每次去祥云小镇都找不到停车位！

最大的商业配套是祥云小镇，你们去过就知道，人气太旺了，完全不输朝阳的蓝色港湾。溜娃吃饭购物美容，生活所需一站式搞定。祥云小镇应该是全后沙峪、新国展业主的配套。嗯，也是孙河业主的配套。
再说教育，国内你能数得过来的最有名的国际学校都在后沙峪。ISB、德威、海罗、鼎世等等。这里的娃大部分都是读国际学校，然后高中就送出国，不考虑公立这条路！
不过对于像西瓜姐这样坚持让娃进公立学校的妈妈来说，没有优秀的公立教育资源，是后沙峪最大的硬伤！

本周踩盘日志就和大家聊聊这个“富人区”里的新盘：和光瑞府。

和光瑞府最适合的买房人，是有首套首贷资格，在望京或者北五环周边工作，追求改善的人群。
109平米的三居，单价6.2万，总价660万，首房首贷的话，首付只要264万。132平的4居，单价6.2万，总价820万，首房首贷的话，首付只要328万。

在整个北部区域，和光瑞府是少有的价格、品质、位置三者都比较平衡的楼:价格不高、品质很好、位置还不错。

和光瑞府的优点:

1.价格倒挂：6.2万的开盘价格，和周边2013年次新“中粮祥云国际生活区”价格基本差不多，妥妥的“一二手倒挂”。
2.配套丰富：小区出北门就是“中粮祥云小镇”，中粮祥云小镇占地20万平方，是顺义最核心的商业，也是北京顶级商业之一，吃喝玩乐可以一站式解决，极大地方便了业主的日常生活需求。
3.地铁直达望京：距离15号线花梨坎站1.5公里左右，花梨坎到望京东站，5站18分钟。15号线去往市里其他区域不是很方便，所以坐地铁通勤仅适合在望京或北四环、北五环周边工作的人群。
4.品质保障：两大央企操盘+设计的高端产品系，纯商品房，品质无需任何担忧。在目前的市场环境下，央企+商品房，没有烂尾或者交房维权的担忧。没有配建公租房（目前新房项目如果配建公租房，都不允许和公租房之间有隔离）。并且没有共有产权份额，这在北京新房市场中比较稀缺。

项目缺点：

1.陆上交通不方便：目前进城的主干道是"京承高速、机场高速、京密路"三条主干道，首先这些主干道距离小区本身都有一定距离，另外早晚高峰都拥堵严重。开车去往市里并不方便。
但根据2021年上半年公布的顺义区“十四五规划”，京密快速路已成为未来五年内顺义区将实施的重大工程项目。起点在孙河地铁站附近，终点在四元桥。预计2023年底建成，建成后会极大地改善交通便捷性。

2.容积率略高：2.5的容积率，和自身产品定位略有偏差。

3.装修标准低：项目价格限定在了6.2万/平方的价格，开发商将原本的精装修改为工业化的简装修，给你们感受下以后的交付标准。

项目位置：

楼盘规划：

目前开盘的是西区楼盘，东区的规划是明年开盘。

户型分布：
浅绿色和蓝色的是109平方；深绿色是129平方；粉红色是149平方。
紫色是商业、灰色是自持。

基本情况：
单价：6.2万/平；
总价区间：670-1000万

开发商：华润保利
地铁线路：项目距离地铁15号线花梨坎站1.2公里
产权年限：70年纯商品房
容积率：2.5；绿化率：30%
洋房得房率：80%-81%；高层得房率：74%-75%
物业费：5.6元/平/月；物业公司：保利物业
层高：3米；楼层数：7-15层（洋房7-11层，小高层14-15层）
交房时间：预计2024年6月30日
梯户比：11层以上两梯两户，11层及以下一梯两户
交付标准：简装
车位配比：1:1.2

楼盘背景介绍

保利和华润都是全国知名的央企，实力雄厚。两者均为全国排名前十的开发商，保利2020年销售金额5028亿，列全国第五。华润2020年销售金额2850亿，列全国第九，其分列央企开发商的第一和第二，是真正的巨头。在北京开发的楼盘都享有比较高的声誉。

“和光”是保利的高阶产品序列之一。在北京有著名的和光尘樾、和光逸境，和光瑞府算是3.0产品。“瑞府”是华润的豪宅产品系。
两大央企+两大高端产品系=和光瑞府，产品的品质、后续物业管理无需担心。

户型：

只有三种户型，从左到右依次是109平的三居、132平的四居、152平的四居。

户型是亮点，都是眼睛户型，南北通透，双明卫、主卧270°飘窗的搭配。152平的四居是等比例132的四居放大，但首付就多了30万，月供也只多了3000，更推荐152平的户型。
不过152平本身房源不多，现在在卖的就更少了。买不到152平户型的，132平户型也足够好。
109平的三居，首付270万，月供2.4万，是和光瑞府的“上车盘”，户型各方面总体都不错，唯一的缺点是开发商把109平户型都安排在了小区边上，会有一定的噪音影响。

地块周边：

和光瑞府的地块非常方正，适合建造小区园林，容积率2.5，不算低。

和光瑞府的对标楼盘就是旁边的次新“中粮祥云国际生活区”。

中粮祥云国际生活区是2013年建成的次新商品楼盘，户型繁多，中高品质，目前单价在6万左右，跟和光瑞府价格差不多；

和光瑞府的户型设计、楼龄、产品本身等都比中粮祥云国际生活区要高出一个档次，再叠加对于首套首贷可以高贷款的优势，性价比凸显。