西城上车盘还值不值的买？请回答，荣丰2008！
十年前，有个做生意赚了点钱的煤老板为了养小三，20多万买了套20多平米的小房子，结果没几个月，小三跟人跑了。老板挺重感情，房子还原样留着，没出租，也没出售。
然后，老板为了小四小五又买了两套这么大的房子。别说，小姐妹们还都挺争气的，没多久陆续都跟人跑了，给老板只留下三套小房子。
去年老板的生意遇到点儿麻烦赔光了钱，老家待不下去了，就想着来京散散心，没想到当年竟然无心插柳柳成荫，三套小房子蹭蹭涨了10倍，加起来有千万以上了。
唏嘘之余，老板只感慨造世事无常，后悔当年没多包几个小三。老板买的那个小区，正是荣丰2008。
楼市弄人，十年河东，虽然不知道下一个河西在哪儿。这里是北京楼市十年的一个缩影，尽管段子无数，也阻挡不了弄潮儿对这类楼盘的趋之若鹜。
荣丰2008原归属老宣武，后随着宣武与西城合并归入西城，这也并未改变它的江湖印象。
流传一：物业差，住户杂，楼凤。
荣丰2008在西客站东边南侧，地理位置不错，二环外，天宁寺立交桥附近，算是一个地标性小区，每次坐火车快到北京西站前就会先看到这个小区。小区分为三期，2001年开盘售期房，当年开盘价6500元，一期2003年建成，二期2004年建成，三期2007年建成。
想当年估计是想蹭08年奥运这个热点，所以楼盘名字就很简单粗暴，用了开发商+2008这个组合，好记。
至于小区物业差不差，上下这两张照片就可见一斑。
记得2009年的时候，我曾经到这个小区看过房子，没错，是站在自己买房的角度去看的，那时候就是满北京找房，发现这个小区在三环内总价最便宜，40平左右小复式100万左右。
当时就是抱着这个位置怎么会有这么便宜的房子的心态去看的。还记得看的那套房子房东是个年轻小伙子，养了条萨摩，很真诚的要出手，说价格可谈。后来我了解了一下情况，是当时业主们和物业的矛盾很激化，所以有些业主也是出于此原因急于出手。
现在小区换成了长城物业，物业费2.8-3.5元，整体管理虽然已经和之前比有了很大的改观，但是还是无法和大多数2000年后的纯商品房小区比。
小区位置不错，周边购物、娱乐等设施配套都很完善。由于户型小，租金不高，一套30多平的小户型租金差不多3000多，相比住隔断还是要更方便的多。因此，小区出租率很高，也就自然导致小区内部比较混乱，租户的职业也千差万别，给门缝塞小卡片在早些年也不是什么稀罕事儿。
听一位住过那里的朋友说，她刚搬来住的时候楼上挺安静，后来才知道是因为没住人。有人住之后，她经常在半夜被楼上的脚步声、卫生间的冲水声、以及小孩子的啼哭声吵醒，有时甚至连楼上的对话都听得一清二楚。对于睡觉比较轻的她来说，实在无法忍受，住了不到一年就搬走了。
流传二：户型奇葩，甚至有不到20平的合法户型。
荣丰2008共分三期：非常人家、非常男女、非常空间。小户型为主，共有9000来套。有平层也有复式，复式层高不同，价格各有差异。从楼下一眼望去，密密麻麻如同鸽子笼般的窗户，让人窒息，和港片儿里的那些鸽子笼似的房子神似。
小区的户型到底有多奇葩呢？简单说，面积上，有150平左右的大三居平层，还有20平左右的小一居；层高方面，有5.2米的复式，还有2.8米的平层。甚至有的复式交房时室内赠送了楼上卫生间几平米，套内使用面积就大了不少。无论你喜欢平层还是复式，小户型还是大户型，堪称“户型百科全书”的荣丰2008总有一款满足你。
其实说到这个户型问题，有个没得到证实的说法儿，是说当年开发商资金不足，考虑把原本的大户型都切成小户型好出售，因此，也就成就了特别是二期那种门对门，楼道一眼望去都数不出多少户的这种格局。
我们去踩盘那天天气不错，小区里比较安静，多是遛狗的中年人和忙碌的快递小哥。有几个幼儿园老师带着一队小朋友在小区里正排队做着游戏。从小朋友们满怀笑容的小脸上我仿佛看到了其身后家长们殷切的期盼。这里几千套大小不一的格子间里也同样收容着许多人的青春和理想。
流传三：16年西城涨幅最快的学区房之一。
其实我认为可以把之一去掉。在我09年看这个小区的时候，它头上还没有镀上学区的光环。这源于2014年的教改，把这里的天宁寺小学并入了北京小学，同时从原校派来一批特级教师，成为北小的重点改造校。从此，荣丰2008便飞上枝头变凤凰。
虽然荣丰2008小区的二手房单价最高的时候曾经有18万左右成交的，但是由于户型小，总价低，所以很多家长认为这里是门槛最低的占坑房。受各方望子成龙家长的垂爱，2015年一年该小区就卖了近700套房子，2016年一个月就能成交近百套，在西城学区圈傲视群雄。中介说，市场最好的时候，早晨还没开门，店门口就有不少购房者早早来排队。
在成交旺盛的时候，小区最多时曾进驻了40家中介，即使现在楼市冷清，这里也还有十几家中介在营业。据说某中介老板当年最早进入荣丰，靠荣丰已经开了3家门店，存款也达到了几千万，这些都归功于荣丰极高的换手率。目前小区有3000多套是交易比较活跃的，大概换手率平均至少3次以上，有的换手率到5、6次以上，仿佛这里的房子已然成了倒来倒去的商品。
2011年，一个25平单间的单价还仅为3万左右。但是从2015年年中的5万均价，到2016年6月以后普遍出现的10万成交价，荣丰2008的翻番仅用了一年时间。荣丰现在均价在10万左右，小户型因为总价低所以一直以来成交最好。
大家都知道西城区教育资源非常丰富，而荣丰2008周边不仅有北京小学天宁寺分校，还有北京八中、北京第四中学（广外校区）、北京十四中、十五中、宣武外国语实验学校、铁路二中、西城外国语学校、北师大附中实验学校等多所知名中学，且其中不乏很多市区重点。名校加持，不到500万的门槛，对于那些手头预算有限的家长来说，确实很有吸引力。
那么荣丰2008作为低总价的学区上车盘，到底值不值得买呢？
首先，我们先来说下本次看房的真实居住感体验。很巧的是，在某网站挂出的房源上，正好是我本次看过的房源之一。
这是个40平小复式，朝南，没有赠送面积。进去之后的感觉就是空间十分局促。房主很用心的把如此小的房子进行了功能的规划，一层进门右手边是卫浴间，很小但是做了个小浴缸，一层中间部分隔出来厨房，上图中正是厨房南面的位置，左边墙上窗户就是厨房的窗户。
二层作为卧室，二层南边有窗户的部分作为主卧室，楼梯上方用推拉门隔出了一个小间为次卧，做了上下铺。而且，为了节约面积，楼梯压缩到非常窄，感觉如果是个胖子，上下楼有点挤。
除了这套之外，本次还看了另外一套小复式，一进门就看到楼梯上摆了大概5双拖鞋，空间很局促，加上小区基本都没有阳台，衣服就晾晒在家里，一进门就闻到一股有些潮、不通风的那种说不出来的味道。我们一行三人从屋内对面过来，感觉通道都需要互相让一下才能过去，可想而知一家老小居住于此是什么样婶儿的。
再来说下出售情况。荣丰三期中，一期为大户型和开间，没有复式，二期和三期为小户型，有复式和开间。据中介介绍，二期朝北的有的临铁路，但是依然不愁卖，价格也相差无几。我们上面看的那家带两个孩子住的朝南户型其实是现在在售价格最偏的一户南向户型，因为南边窗户有遮挡。还有的二层南向户型因为一层露台的原因，出售价格也会低一点，但我觉得倒是可以出去晒个衣服被子之类的，采光问题不大。
荣丰在出售上不像传统商品房小区，整体上受朝向影响不大，如果有赠送面积，视野好，即使不是朝南价格可能也会高于其他户型，所以这个还是要看个人喜好。总体上，三期品质稍微好一点儿，价格也比一期和二期高。
目前，20平米出头的小开间300万左右就能拿下，在公积金新政前，首付多一点就可以使用公积金贷款搞定一套，门槛确实不高。整体环境方面，小区楼下有个大停车场，据说每个业主有一个名额，但是就看位置够不够了。
这里的爱狗人士很多，小区内也因此开了很多家宠物店。楼下有菜市场，也有受年轻男女喜爱的健身房，据中介说健身房挺新的，各种设备齐全，还有游泳池。价格也很亲民，2千多1年，3千多2年，简直童叟无欺的令人鸡冻。
荣丰2008门口是正在修建是地铁16号线，预计明年开通，具体时间待定。目前地铁的话可以从7号线达官营B口出，走路10多分钟到小区。开车的话，顺着二环下来还是很方便，所以地理位置优势明显。
随着时代节拍与高换手率，荣丰的投资者、房东、住户、租户都被一轮轮地淘洗清理，容颜年年变幻。从整体来说，荣丰2008品质只能说一般般。据说，当年开盘时一个单身海归女孩订了房，交房后因为地板薄脆，一脚把地板跺了一个洞想退房，这事儿曾在媒体上轰动一时。
甭管是刚毕业的大学生，金融街的小白领，还是当婚房过度的小夫妻，小户型低总价在这三环内这个位置，确实很难找到第二家。但如果是一家人日常起居选择这里的小户型，局促的空间使得日常活动很受限制，确实不太适合居住。
虽然荣丰2008有大户型，但是总价在一千万以上，同样预算我大北京有更多品质小区选择，何必非荣丰，因此这里的大户型成交确实很非常特别一般般。现在小区的很多房东，多是买了占坑学区的，要么是出租出去再全家租房住，要么就是在别的区有房子。
如果您说，我就是买来又想上学又想自住怎么办？贴心如我，还真让中介在附近给巴拉出几个能住人的500万左右房子，虽然房龄最新也是90年左右的，比如天宁寺北里，南里、东里和西里。
除此之外，附近还有几个小区是实验二小广外分校的划片，总价500万的刚需也够的着。
比如，远见名苑，小区有回迁房有商品房，自住比荣丰稍微好一点儿。
还有广外车站西街等。
如果老房子的话，我觉得周边品质比较好的就属华能家属楼了。
碰巧也在网上找到了我们看的这个房源。这个小区很整洁安静，房子比较新，南北通透，刚11月初，房子已经供暖了，果然是单位的老公房。
对面虽然有个烟筒，但已经荒废了很多年了。顶层还有个大露台可以自己改造一下。
特别要说的是，这些老公房的优势是查不到原值，所以网签价能够做得比较高，比一般老破小贷款优势大。一套460万左右的房子，即使是按二套算，首付差不多300多万，月供不到一万，预算有限的刚需如果想占坑又有自住需求的话，不妨可以考虑一下。
番外：此次我们还去实地踩了海淀区近期成交量剧增的苏州桥小南庄小区，如果您对这块区域感兴趣，可以留言“小南庄”，下期咱们单开一篇。
