来看远大新，顺义新城马坡保利项目选房攻略+防坑必读

2023年土拍市场最后一宗地块成交，保利发展（仅一家报名土拍）以底价19.9亿元摘得顺义区顺义新城土地一级开发项目SY00-1101-0601、0603地块、SY00-1101-6002地块，成交楼面价为1.93万元/平方米。

官方对这块地定位顺义新城中央公园开发项目，该项目周边配套设施完善，生态景观区位条件优势明显，属高品质居住区域。结合顺义新城11街区功能定位形成集文体娱乐、商务办公、滨水度假、高档居住于一体的综合中心区。

很多人对顺义新城四个字有所误解，以为新城单指马坡一小块，其实顺义新城是整个区域概念，把顺义全区分几十个街区统筹兼顾逐个开发，保利拿下的新城地块确实还赶巧真在马坡区域内。位于鲁能七号院别墅地块南侧，东临右堤路，原东丰乐村所属地，建设用地面积约7万平方米，建筑控制规模≤10.74万平方米，销售指导价4.3万元/平方米，上下浮动10%，配建5100平方米幼儿园。

整个小区正南正北排布，项目容积率1.2/1.7，限高18米/36米。教育方面，西南800米已配套崭新的首师大附属顺义实验小学向阳分校。

项目总用地面积69893.14平方米，总建筑面积147780.41平方米，其中地上建筑面积107430.41平方米，地下建筑面积40350.00平方米。

保利跟金地携手前两年拿下马坡南两块地，和锦华宸一期二期，目前一期东区刚交房（2023年12月底），当时的操作就是改善三居四居+叠拼，0公共配建。这次保利单枪匹马拿下这块生态改善地块，也是非常快速的拿出了效果图，这次配建只有一个幼儿园。升级是：六层更低密的南区跟北区洋房划街而治，隔了一个永丰北街。

先说北区洋房

北区住宅共11栋楼，容积率1.7，很少见单数的容积率哦，整体看两种高度配置，九层与十一层，一梯两户配置，仔细看也有个别错层设计。四面宽！全部130平米面积以上！没有小户型！

南头北头有四栋四个单元，中间区域六栋楼是两个单元，西南塞了一个三单元的楼。楼间距整体看不错，有几栋楼达到56米，小区西侧有两个四米多高的配电室，东南边是个13米高的三层幼儿园（附属一个教育咨询室单体小建筑）。

顺义继续将“阳台使用目的”的防火挑檐发扬光大，这个项目也不例外，客厅横向通到卧室，挑檐不在产权面积内，除了强制半封闭以及少许遮光外，都是优点，白给十多平米香不香。

一层有下跃、顶层没阁楼。直指大面积宽厅改善洋房，全部带中央空调。

中式景观大门朝西，配套一个六米多高的入区大堂以及下沉庭院。

北区人行、车行，都朝向西侧，缓冲了一定量的私家车驶入车速较快的右堤路，地下车库看起来只有一层。

西南侧这个二层小楼像商业也有下沉庭院，也没准是高端会所，售楼处可能盖在这里？

最西南那个楼距离小区红线才不到3米，未来一定是特价尾房，大概率触碰到3，好在只有这一栋，如果放在最后慢销，不会让整体网签均价太过难看。

东南的那栋楼南向距离幼儿园20米左右，虽说十多米的建筑不太影响后面采光，而且活动场在幼儿园楼的南侧，但已然买在马坡北了，纯改善要改善的更彻底，不好增值也尽量保值。

此外本小区有四栋楼靠右堤路，即使有比较宽厚的绿地保护，车流声在所难免，尽量不要选这四栋楼的东侧单元，后期特别特别便宜另说。

北区的楼号会因为小区里面大量附属配建会产生不少变化，在意数字4的要仔细斟酌。

再看南区

就四栋楼，容积率1.2，整体离右堤路又偏离了一些，如果考虑南区选房原则是尽量靠西靠南，从整个街区的控规图看，南区南侧也是绿地。

注意：最南端的两栋楼距离小区围墙仅仅3.44米。

户型面积将在160平米以上，全部18米高，六层，上中下叠拼？还是超级大平层？需要开发商公示后进一步深化。

南区比北区多一个出行优势，车行北出口可以直接右转不等灯上右堤路，无论南区北区，住这里的都会开车，这附近也没有主线路公交车途经。由于小区都是大面积，套数少，又只有一层地下车库，建委对车位价格控制的死，所以这小区一定要买产权非升降车位，能买到两个更好，未来这里房价涨的难度不低，但车位肯定是最稀缺的。

南区东西并排的两个楼东西间距才6-7米，这比北区的东西间距还近一些。

预计年后详细户型图、商场展台、售楼处咔咔就安排上了，装修厨卫肯定搞成大顶配，话说顺义好久没有毛坯交付的项目了，最近的两个是城建北京合院、华润橡树珑湾。毛坯的三大优势是价格相对低+尊重个性+早交房一年。

顺义六七年来基本没有能轻松卖到指导价的房子，也没有开盘立刻快销的项目，跑的都很慢，不少新盘蓄客不力信心不足上来就走渠道，而且对附近二手房杀伤力显著，这里不用特别抢开盘，除非你命中注定就认那个楼的那一户。

是4W的保利改善得起？还是撑不住3W的鲁能、金宝更有性价比？

京顺事

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