天津南开二手房，哪个小区卖的最好？某成交量大的新盘顺便提醒下
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上半年，南开区
二手房成交第一名是艺术公寓（排位全天津第二）。
新房成交数一数二的项目是中交海河公馆。
这两个楼盘属于南开鼓楼街区，
北片，对口中营小学。
确切地说，这两个楼盘是一块地儿。一块地上6栋楼，3栋是艺术公寓，3栋中交海河公馆。
艺术公寓二手业主会主动提中交海河公馆，来为自己抬价。毕竟中交均价4.5万，而艺术公寓不过2.5万。
中交海河公馆闭口不提沙盘上这个透明体就是艺术公寓，都是学区，无非是每层户数少点、物业好点、停车容易点、装修好点……一下子贵2万多不好解释。
▲中交海河公馆售楼处沙盘。
▲现场照片，藏在后面中间位置的建筑物即建设中的中交海河公馆。
差价这么大，日后肯定会有一个拖拽效应，到底是高房价的把低房价的拉上去，还是低房价的把高房价的拽下来，不好说。要看整体市场情况。
但有一点可以肯定，艺术公寓的房价稳了。
为了避免做广告嫌疑，我就不说艺术公寓现在有新房委托链家出售了。
中交海河公馆有的销售说，艺术公寓只有一次学籍。
呵呵。
附南开区教育局小学科电话：，打电话直接问。
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2020年上半年南开区这些小区二手房成交量排名靠前。
屏幕翻转90°。↓↓↓
重点说一下奥城公寓。
上半年奥城公寓二手房成交量，南开区第二。无学区概念，但能落户能上学，房龄相对较新，七八十万落户南开就够了。
性质是50年产权酒店式公寓。2005年~2010年分批交房。1-4层是商业，5层以上是公寓，面积从34~248平都有。
因为距离天津奥林匹克中心体育场较近，时不时会有短租需求，所以日租房较多。
▲走廊。
▲一居室。
调研中了解到的情况是：
17、18号楼民水民电没有地暖，17号楼北向房间是可以看水上公园的，朝南朝北也就不那么重要了；
19号楼民水商电无地暖；
20号楼民水商电有地暖，2010年交房的，品相较好。
ps.河西区也有个类似的落户房：喜年广场，最近成交均价只有57万。
天津，猜二手房年限有个窍门，叫××里的，一般是2000年或是1998年之前的。咱们别较真，和平区当前唯一住宅新房天成和平里也叫里，正在盖，交房两三年之后了。据说每天只能晚上七点之后施工三四个小时，进度快不了。
▲大部分老旧小区卫生间下水管道已经改造成PVC材质。在走访中发现，部分小区下水管道仍为老式铸铁材质，铸铁管道容易生锈渗水。（图为南开区居瑞里小区。）
2000年左右的时候，在现在看来老破的小区流行叫公寓。虽说叫公寓，实则是70年产权普通住宅，算是当时对高端住宅的礼赞吧。风水轮流转，20年后，真正的公寓项目开始叫××府、××印、××公馆了。
不管怎样，因为这些低总价房存在，落户市内六区仅需几十万，落户上三区上一个重点小学100多万就够了。这要比北京友好多了。
有人问，房龄这么老了，能否赌一把拆迁？
现在来看，拆迁的一般是三四楼这些更老的房子，再就是修建市政工程可能需要动迁的房子。
红桥区爱华里有风声要拆，房价已经从2018年的2.8左右蹦到今年的四五万了。贝壳找房数据显示，4月5号成交了一套30平一室，总价175万，单价5.6万。
我是看不懂。留给懂的人赌吧。
南开学区房，下一篇重点讲述。
