广州楼市：这种房子不要碰，真的很难卖出去

我是广叔谈房，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下精选问答内容来自“广叔谈房”知识星球

提问：你好广叔，外地户口广州无房，在黄埔永和（非增城永和）上班，社保够5年有房票，夫妻均有过房贷记录且都已经还清，现在首付4成预算90-100万在永和附近买个三房两卫自住，看中学位，请问选离工作最近的珠江嘉园，万科里享家，还是去新塘看看珠江花屿花城，品秀星图？或者广叔还有没有更好的建议？

回答：你好。自住首先考虑通勤距离。珠江嘉园，万科里享家两个盘在同一区域，没有地铁，环境配套一般，附近工作可以考虑。花屿花城也实在偏了点；品秀星图倒是可以考虑。建议看下二手次新：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔你好，黄埔区府中鼎君和名城一期北向，20楼59000一平方可以投资吗？

回答：你好。中鼎君和名城位置不错的，可以考虑

提问：广叔你好，我家现有保利香逸花园一套52方，200万，君华香柏华府90方，255万，现有两个小孩，想卖掉君华换一个大户型的房子，卖掉大概200万钱，考虑自住4房和升值空间，还有小孩教育。最近看了保利万博新开盘4方600万，但是正对以前垃圾掩埋厂，还有本小区大户型，但是有豪宅，本小区没有番中学位，升值空间较慢，或者亚运城，小孩目前在市桥南上来三年幼儿园，不知道是考虑周边入手一个旧的二手，还是去万博看看，保利，或者新开的铂十湾，或者越秀新开的楼盘

回答：你好。保利香逸花园在桥南，小区环境品质不错，但没地铁，小户型价值也不大；君华香柏华府也是在桥南附近，可以出手置换的。保利悦公馆不是很建议，位置一般，靠近祈福大盘，还有快速路噪音。亚运城也不建议，这边属于“飞地”，两头不靠，且空地多，偏向于自住睡城。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：广叔，广州海珠区碧海商业大厦3房，单价3万8，楼龄23年电梯楼，单体楼没有小区，靠近客村地铁站，是否值得投资呢？

回答：碧海商业大厦槽点太多了，单体楼没有小区，楼龄偏老，以办公为主，缺少居家氛围，十字路口噪音也大。不值得。

提问：新人提问：尽快上车还是再等等？广叔，您好！首房首贷，目标500-700w，金融城。纯投资，不考虑自住，持有7-10年。考虑三个小区的俩房：

1.美林海岸，还能买两房，2003的房子，但停车位非常紧张，学位一般，且离地铁不近。630w，69平，四楼，北向。

2.江源半岛，2010年的房子，地段好，但小区宜居要等几年。650w，70平，16楼，西北朝向。

3.兰亭盛荟，64平，500w,南向，四楼。

有两个问题：

1.金融城板块这轮涨幅很大，是尽快上车还是再等一等？

2.这三个选择能否排个序？除了这三个小区以外，目前在金融城还有没有其它的选择？

非常感谢广叔的指点！

回答：你好。美林海岸可以考虑的；江源半岛房子更新一些，价格涨的不是很多，我认为还有空间的；兰亭盛荟一直有推荐。

1、建议尽快上车，这个区域的房价要降下来的概率不大。抗跌。

2、我的看法：具体排序价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔好，新人首问，请多关照。情况如下：刚拿到广州户，首房需求，想在广州买套自住学区房，最好还能有保值功能（过几年工作调动可能出广州）。目前手头弹药为310w，流水约2万，选楼逻辑如下，优先级从高到低：总房价500万以内/交通方便通勤方便/学位附的比较好（小孩上小学6、7年之后的事情先不急），同时也不希望房贷对生活品质有很大影响。请问广叔以下问题：

1）这个购房逻辑可以吗？有什么需要修改的地方？

2）请问有合适的小区推荐吗，初来乍到对广州不太熟悉，但想尽快上车怕之后政策有变；

3）之前实地看房去看了东圃的法院小区、天雅阁、林和苑三个地方，法院小区和天雅阁步行10分钟内无地铁口，但听说附近有在修地铁了，起码得明后年通车。请问这些盘有值得买的吗？感谢解答

回答：你好。购房逻辑没问题；法院小区有一定楼龄了，小区小；天雅阁这种老破小没有读书需要不建议；林和苑也差不多，学区溢价高；我建议买个潜力地段的次新房。可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：你好，广叔，珠海唐家湾天恒湾景位置是好些，但是价格36000-39000,有点高了，平沙这里也有海景房天誉珠海湾、月岛首府、保利碧桂园新城之光等楼盘，这里价格12000-14000,价格是比较友好，但是不知道后期增值潜力如何，主要用于度假自住兼投资，请指点一下，万分感激！

回答：你好。珠海西没有什么价值，像天誉珠海湾，周围是非常荒的，空地也是一片又一片的，自住倒是可以，投资没有价值，未来出手都难。唐家湾天恒湾景这边不单单是景观，还有产业的支撑，已经有不少科技企业入驻。重点考虑前者啊，珠海西买进去就是站岗。

回答：你好。两个盘都可以考虑的，重点考虑万科城市之光吧。万科城光是有鱼珠辐射利好；大壮名城主要是在科学城地段和配套方面都比较好。重点考虑楼层选中层，其他方面从通风采光以及噪音方面考虑。越秀和樾府在万博辐射区，也不错。其他的二手盘可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔好，请问您认为和樾府和天悦江湾，还有富颐华庭哪一个更加值得投资。

回答：你好。和樾府，其次富颐华庭

提问：广叔好，我现在手里有星河湾三期一套140方，市场4万出头，这里居住很舒服但是不太升值，您看是否值得卖掉换和樾府。我总认为现在星河湾价值被低估了。请广叔帮忙分析一下。谢谢！

回答：你好。星河湾，江景，但没地铁，偏自住吧，可以再拿一下。

提问：广叔，您好。新人首套异常纠结，着急买又拿不定主意，故此向您请教。自己工作在大石，老公未来工作可能会在大学城，目前考虑首付130w内，主要有以下四个考虑：1.金山谷四期，主要喜欢小区环境、物业以及较大的实用率（可改3+1），有配套学校资源，即将有22号线，楼龄新。但是距离上班不方便，不确定未来发展。2.锦绣银湾，主要考虑沿江，目前看中这套是单证且单价较低，但是离地铁较远，楼龄较老。3.新月明珠花园，地铁上盖，户型不太方正，同样楼龄老，无好学位。4.中环品悦，南大干线沿线，近万博，楼龄较新，但离地铁远且城中村环绕。

以上均为三房，价格从高到低，考虑自住+一定投资价值，或者是直接考虑新房藏珑府，不知道您怎么看？是否还有其他推荐？感谢！

回答：你好。金山谷四期跟对面的祈福缤纷汇也都比较适合刚需上车自住；锦绣银湾就是沿江有点景观，其他方面一般；新月明珠花园，大石，小区环境尚可，不算很老；中环品悦，长隆北，一般；你列的盘都不算最优选，这个预算重点看万博，如：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔您好，我情况如下：总预算500左右，无房，广州房票1张，孩子目前在读华景小学2年级。华景陶然庭苑单价已在7.3w以上，现在不敢接手。考虑自住兼升值空间，哪种较好：

1、先在华景新城买套自住，孩子初中时再置换，倾向天河公园，金融西附近。

2、直接购买更有升值空间的房子先放租，孩子初中时再搬进去住。

另外：预算有限时，华景新城或天河公园的楼梯房有考虑加装电梯的小区是否可以考虑入手？比如华景二期，华景翡翠居，天河公园紫林居，棠石路鸿运花园

回答：你好。华景新城可以考虑；紫林居不如华景；鸿运花园也太老，小区看起来很破旧。另外还可以看下黄埔：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

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