上海“类住宅”整治再次上演，150㎡以下禁止售于个人

又是“类住宅”产品，还是从闵行开始，整治再次袭来……

01

上海“类住宅”整治再次上演

150㎡以下不得售于个人

6月3日，闵行区发出通知，整治办公项目。通知显示，此次整治以6月3日为界，办公房单元小于150㎡的只能售于企业，大于150㎡的可以售于个人，别墅、联列等独门独院的办公楼也只能售于企业。

文件原文如下：

关于规范办公项目销售管理的通知

各房地产开发企业：

按照“网签为界，性质不变”的商办项目整治要求。办公项目销售工作已可按照流程正常上市销售，但发现部分房源出现用于居住的倾向，现按照市局有关会议精神，为进一步规范办公项目的销售管理，杜绝“类住宅”现象的发生，特通知如下：

1、办公项目按层销售，但已分割无法按层销售需按单元销售的以150㎡为区分标准。

1）办公房单元小于150㎡的，开发企业在办理销售时，企业需出具承诺书明确只售于企业。已经在销售的办公项目房地产开发公司亦只能售于企业，交易中心将在不动产登记信息系统中办理限制购买对象的文件备案登记。

2)办公房单元大于等于150㎡的，可以售于个人。

2、办公项目按项目或按幢销售于企业的(项目测绘报告是按套测绘)，如购房企业再行按单元分割销售的，按上述要求办理，开发企业只售于企业的承诺书应作为合同附件。

3、办公项目按套销售的，套内不得通水，具有居住化倾向。

4、别墅、联列等独门独院型办公楼，开发企业亦需承诺仅售于企业，交易中心将在不动产登记信息系统中中办理限制购买对象的文件备案登记。

5、房地产开发企业在办理办公项目转移时,区房地产交易中心将按本通知审核。

闵行区商业办公项目整治办

闵行区住房保障和房屋管理局(代)

2019年6月3日

02

已有开发商收到通知

闵行多家在售办公项目受影响

不同于两年前，此次整治以150㎡为标准，凡是面积小于150㎡的均在整治之列。这表明以后房企要想借“类住宅”打住宅概念的擦边球将会面临更大的阻力。

针对最新政策，龙湖沪苏公司品牌部表示，已经收到通知，目前正在按照通知要求进行相关工作安排。

除了龙湖之外，目前闵行仍然有多家房企的办公项目在售。

03

此次“类住宅”整治能否蔓延到全市？

近些年，“酒店式公寓”、“LOFT”、“SOHO公寓”，这一类的楼盘广告，大家应该不会陌生，但这些五花八门的概念，其实都指向住宅市场的一个“灰色地带”——“类住宅”。“类住宅”所用的土地，并非住宅用地，而是使用权只有40年或50年的商业办公用或工业用地。

从2017年1月起，上海拉开了全面清理类住宅的大幕。遥想2017年，上海对全市100多个类住宅项目暂停了网上签约。或许是巧合，2017年的“类住宅”大整治，也是自闵行开始。对于这次整治是否会像两年前那样蔓延到全市，我们还有待观察！

上海“类住宅”整顿回顾

1

2016年12月：上海开始暂停对公寓式办公楼项目的规土管理各事项的审批。

2

2017年1月：网上房地产显示，上海各区的多达148个商业办公项目被强制暂停网签。

3

2017年1月-4月：上海市在闵行区和嘉定区展开试点整顿现有商住项目，要求试点项目“拆墙、拆煤气，拆上下水”以恢复其商办功能。

4

2017年4月21日：上海政府门户网站发布红头文件，明确规定办公用地不得建设公寓式办公，商业用地出让合同中未经约定，不得建设公寓式酒店。

5

2017年5月17日：上海市住建委官方网站发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，上海公寓式办公的整顿细则正式出台。

6

2017年5月18日：市规土局最新公布了闵行区绿地峰尚汇项目、浦江驿优商务广场项目，嘉定D9空间项目、明发商业广场项目4个清理整顿典型案例。

7

2017年6月12日：微信公众号「上海发布」发布了《上海坚决稳妥推进商业办公项目清理整顿工作：依法督促开发商整改，切实维护购房人权益！》重申商办整顿的做法！

04

商住两用房PK普通住宅

不仅仅是20/30年的差别

①生活成本

商住两用房物业管理费和水电价格实行商业标准，高于普通住宅。同时出于商用安全考虑，不少商住用房项目禁止燃气，相对于普通住宅成本较高。普通住宅执行民用水电,配备燃气。

②落户问题

商住两用房一般无法迁入户口，即使周边有较好的教育资源，子女也无法就近入学。普通住宅满足条件则可以入户。

③税费

商住两用房其契税按4%缴纳，同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等。

④贷款

商住两用房需首付5成，贷款利率为普通住宅的1.1倍，贷款年限最多为10年，并且不能用住房公积金贷款。普通住宅可以使用选择商业贷款、公积金贷款或混合贷款，首付最少3成、贷款年限最多为30年。

⑤生活品质

非住宅项目不强制性要求设计配套服务设施，也就是说商住两用房不强制配套学校，医疗机构以及养老服务等。商住两用房一层可到6-20多户，居住舒适度大大降低，安全问题也存在隐患。

普通住宅周边一般配备较完善的服务设施，普通住宅一层2-4户居多，较为合理。

⑥房屋产权

商住两用房产权为40/50年，到期后不是自动续期，并且要补交土地出让金。普通住宅的所有权为70年，在到期后可以自动续期。

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本文源自WX公证号→租售情报（ID:zushouqingbao2013）