踩盘调研：从保利罗兰看区府版块的下半场
本文为读者投稿，该读者一直纠结于科学城区府板块和大壮之间作出选择，但最近不用纠结了，区府板块没货了。
于是，有了本文投稿，充分反映出在此行情下踏空换房的纠结矛盾心情。
以下为正文：
从“不入法眼”到纳入考虑范围
本人一直以来存在一个极大的思维缺陷——慢热，就像当年读书时期“追女仔”，机会摆在眼前之时往往心不在焉、不上心，但当我兴趣渐长而决心介入之时，通常姻缘已擦肩而过。对于保利罗兰国际，也是同样。
回忆起来，那是2015年萝岗板块的买房之旅的开端，那时候区府、香雪板块均价大约是1.7w、长岭居和云埔版块大概1.3w。由于大开发商品牌效应的缘故，保利罗兰国际和保利越秀岭南林语两个盘最先印入眼帘。当时保利罗兰国际带有一丝丝神秘感，在当时萝岗一大堆楼盘扎堆入市清货的情形下，它的操作手法却大相径庭，直接封盘了大概一年多之后才重新以接近翻倍的价格重新上市。而本人当年也不晓得有内部转名这玩意，最后实在坐不住了，故最终入手了岭南林语，就此跟他擦肩而过了。
如今，在区府版块走过一圈之后，发现保利香雪山已4.8-5w、鼎峰已4.3-4.9w、科城山庄已4.0-4.3w。钱也不是问题，关键是没房啊！被一个个现实打脸之后，面部已肥肿难分的我、焦虑感爆灯的我，又重新研究起这个曾经错过的盘，你只有亲身来到科学城看房，才能感受到这种压力，看房途中中介电话不断响起，有客户但没房、没经纪人带看，眼见经纪人不断找同事转单也未能成功。（球哥：骚年，别忘了还有常春藤啊。）
但我承认，市场只是迫使我把买房的事放在认真考虑的地位，而不会迫使我盲目去以最快速度买入一套房以防涨价。我想，这也是目前广州市场上涨缓慢的原因——购房者比以前理性了。其实我想，重要原因并不是大家真的理性了，而是真金白银付出的钱多了，因此才变得三思而后行。
以下，就让我以科学城版块为数不多的在售新盘当中较为热门的大壮名城作为对标，说说保利罗兰国际哪些方面导致它进入了我的法眼。
第一：近郊选房，幼儿园义务教育阶段必须能在小区内顺利完成。
在我眼里，房子是市场供求对其价值有决定性作用的投资品。因此，入手时我必须考虑二次出售的受众面、顾及接盘侠的需要。
首先，本来作为近郊的萝岗，地段、通勤距离对房地产价值的影响几乎可以用减值去计算。若教育配套不完美甚至还缺失的话，往后竞争力低就是大概率事件。而更重要的是，现阶段萝岗板块的教育价值整体还处于原始时期，板块内绝对的优劣差异更远未成型。
因此，就教育这一单一要素来看，在此时选一个小区教育配套完善的楼盘押宝，肯定是低投入、高回报。因此，我再次强调对教育的观点是：量优先于质，先保证肉眼能看见的便利性、可获得性，而非在摸爬滚打阶段、远远尚未进入沉淀阶段的短暂性的“黑马”。
大壮VS罗兰的教育配套比较：各有长短
幼儿园方面，罗兰胜。大壮的幼儿园设在北面回迁区内，与在售区域距离较远。而罗兰的幼儿园就在小区楼下一墙之隔的距离内。
重试
义务教育方面，大壮胜。罗兰虽然有开发区二小，但中学需要摇号，就读距离不可预计。但大壮的华附为九年制，不必担心小升初衔接问题。
另外，我也不是倾向为品牌埋单的购房者，认为在初始阶段论品牌，进而体现在溢价上，一定程度上属于智商税。因此，教育这一项对价值的影响，我会暂时忽略不计。
第二：项目周边规划有未来可期的城市面貌
不得不说，保利罗兰国际一圈，目前是、将来更是萝岗全境内独一无二面貌最优秀的地方，多个商业综合体、写字楼项目在建。在看脸的时代，有外貌才有资格讲故事的年代，片区面貌是多么的重要。我认为，珠江新城的楼价，多多少少也包含有这方面的溢价。扪心自问，你是想窗外一片商业、写字楼的都市繁华风，还是想窗外一片村屋、田野、山沟的归园田居风？
而且，你不得不承认，现在是看脸的时代，大多数年轻购房者比以往历代的购房者更注重外貌。其实看房就像日常交友谈情一样，初次见面谁会抛下对对方外表的第一感觉和偏见，优先去细品对方的内涵？毕竟吴彦祖叙说的爱情故事更动听迷人！（球哥：现在吴彦祖也谢顶了，不迷人了。）
大壮VS罗兰的周边面貌比较：一个看现在，一个看未来
保利罗兰周边的城市面貌无可挑剔，窗外一撇基本就是萝岗版珠江新城的即视感，此处不必拿楼距说事。我想，谁也不介意每天一睁眼就看到东、西塔、IGC吧？虽然萝岗现在没有，以后也不会有，但绝对比长岭居的山区风、永和CCT的工业风更带感啊。除了目前肉眼所看到的宝能文化广场、体育演艺中心、在建的合景悠方中心、萝岗综合体、宝能综合体、多益网络总部综合体等，大塱村旧改范围内还规划有大量商业用地，这一带的城市面貌未来将会越来越现代化。
大壮作为科学城的C位地带，目前周边就是一半城景、一半厂景。坊间都觉得大壮的位置是科学城的C位，万达广场、还有大壮自家酿制的五大“综合体”、保利中科广场、科学城总部经济区等项目都在周边、城市面貌极佳。
就大壮目前在售楼栋来说，南向景观极其开阔，但附近短期内很可能还是以厂景为主、天清气朗时认真看还可能看到大名鼎鼎的广州石化一大片大烟囱。虽然广石化20年内不可能搬迁，但根据区府以往的惯例，一般情况下板块内有大型楼盘入住几年之后，就会把周边工业撤出，例如中海誉城附近、奥园春晓附近就是如此，故大壮南面的厂景还是有望改善的，但应该也是远期的事情了（声明：具体环保指标请参阅项目环评报告，由于非专业人士，本人非环保专业人士，这里只是仅仅针对景观分析）。所以，或许罗兰更是我心目中的把握现在、展望未来的有机结合体。
重试
第三：罗兰并非想象中呼啸
大壮VS罗兰的厌恶性设施比较：
罗兰南面有LG厂、大壮南面也有一定的工业，在不具备专业知识、不考虑未来搬迁可能性的情况下，在这一点上，两个项目是平手的。工厂是现阶段选择在科学城居住的劲敌，科学城前期布局工业、工厂太多，除了长岭居西部、水西路一带，基本上无可避免周边存在工业。所以我认为，既然这个因素在目前来讲是盘盘平等的，我也不会过多考虑它的影响，遵循内心的需求，向核心地段进发才是王道，地段才是房子增值的铁律，当地段价值上涨了，低端工业就自然会被排挤、淘汰。
最后，也是最重要一点：罗兰目前放盘少，尚未形成稳定的供求市场
由于目前罗兰的放盘量较少、交投未正式进入市场化阶段，另而受到“呼啸山庄”的新闻影响的叠加，估计目前楼盘的业主对自身房产价值仍尚处于15/16的阶段。再者，刚出证就急着放售的业主，从动机上合理猜测多少是由于有资金需求所导致的。因此我认为，在现阶段购入罗兰，是根据业主个体差异去砍价的最佳时机。我认为，按照现在科学城区府版块的价格、供求情况，目前放盘的房源，只要不靠近高速，算上税费，南向不超过4.3w、北向不超过4.1w，都属于笋盘，因此我认为目前是性价比最高的良机。（球哥：你以为写出来后，还有良机吗？）
区府版块下半场的展望
科学城区府版块，近期将会上市的新盘就只有水西车辆段项目“星樾山畔”，除了体量比较小之外，其他参数基本跟罗兰一致：大开发商、紧靠高速、项目配套幼儿园、小学、项目旁边有综合体，而不同的是，它的部分楼栋为超高层，最高达到49层，而它比罗兰更靠近地铁站，本人预计其南向高层单位不会比旁边的科城山庄低，将会在鼎峰与科城山庄之间。关于大壮销售提供的消息是，暂时只开售A8一栋，单价与之前基本持平，估计是开发商也不好判断近期区府版块的行情，逐栋试水，在价格调整上更具机动性。
最后，我认为在目前区府版块供应如此干渴、生活便利性配套并不具备过硬独特性的情况下，预计购房者也不会为其进一步上涨而埋单，而将会更进一步流向更低洼的长岭居、云埔版块，这两版块的行情蓄势待发，黄埔这一波行情，大概率也会以这两版块作为终点。
球哥说两句
说说本次科学城的行情，我们在一线工作是亲眼目睹了全程。
首先是在东荟城为起点爆发的，当大家发现东荟城涨得太夸张后，然后购买力向西蔓延至鼎峰，科城，再到林语和山景城，房子已经被扫了一遍了，剩下的不是硬伤就是挂高价了。
到目前为止，大家会发现，蓝精灵区域（誉城，金梦，雅筑）的涨幅还是不大的，相信接下来，购买力有可能会蔓延至这一带。
下半场的行情可能会是这样演绎，最后以蓝精灵区域也无情淘汰无产阶级为结束。因为这板块是打工仔在广州购房的最后倔强，如果连这里都买不起，那说明行情已经进入阶段性收官了。
至于文中提到的保利罗兰，这个盘挺好的，我也很期待它进入二手房全流通时代，相信会对周边的一二手格局形成冲击。对于购房者来说，是一个非常不错的选择。
因为现在区府板块的货量太少了，而且香雪山和科城山庄的面积也偏大，导致区域内的一些小户型三房卖出了高溢价，而罗兰的小面积户型正正是市场最需要的。
