人民广场，真的衰落了么？|上海买房攻略精选人广篇
上海买房，看上海买房攻略。
大家好，我是阿楼，致力于用双脚丈量整个上海，给买房人带来最真实、最可靠的微观楼市情报。
市中心的老牌地段，比如前一阵写的长寿路板块，总价段较高，却不是近期的热点板块，相对来讲是价格洼地。
今天我们将带大家走进一个所有人都很熟悉的板块——人民广场，也是类似的情况。
人广向来是上海的绝对中心，是市政府的所在地。
人广来福士、市百一店、迪美、新世界城、人民公园相亲角都是各年代上海土著和新上海人的共同记忆。说到上海的市中心，那必须是人民广场。
然而，随着隔壁南京西路、新天地的相继崛起，对岸陆家嘴也是万丈高楼拔起，人广在人们心目中的地位逐步下滑。
而且，人民广场不是一个以居住为主的板块，住宅价格一直以来在市中心不温不火。
即便如此，笔者认为，人广的小区在一定程度上被低估，本文将带大家重新审视这个板块的价值。
01
人广的前世今生
人民广场在百年前曾是著名的跑马场，和外滩一样，是上海滩名流、大亨光顾的场所。
图：跑马场
1934年建成的国际饭店高24层，是当时上海最高的建筑物，并保持了半个多世纪城市最高点的纪录。
曾经的人广是有钱人专属的区域。
不过，这一格局在新中国成立后被打破。1951年9月7日，上海市人民广场举行开工典礼。这座解放前的“远东第一跑马场”，被改建为全市人民集会的场所——人民广场和市民休憩游玩之地——人民公园。
上海市政府也建在人民公园隔壁。
图：上海市政府
人民广场也是“天下第一商业街”——南京东路和南京西路的衔接之处，与南京东路联系更紧密。
虽然人广的商业是发展最早的，有市百一店、新世界城，但向来都不是走高端路线。
与国际高端的南京西路、摩登时尚的淮海路不同的是，南京东路还要承担更重的旅游观光的功能，只能走平民路线。
图：南京东路
所以，人广向来也不是上海知名的豪宅区，为数不多的几个商品房小区，只是中产的定位，比较低调。
但人广毕竟是上海的正中心，各项资源的实力不可小觑。
02
人广的配套
上海90年代就是以人民广场为核心建设的，延安路高架、南北高架在此交错。
纵横两大动脉的1、2号线以及8号线也在人广交汇。
人广目前最主要的功能是商业和旅游。
它是最老牌的市级商圈，有世茂广场、来福士、第一百货、新世界城等多个大型的商业综合体。
图：世贸广场
图：第一百货
图：新世界城
这些商业综合体主打的是网红零售和餐饮，面向的是学生之类的年轻消费者，定位高于五角场，低于徐家汇。
人广地下的迪美、香港名店街类似于东京原宿，是没什么钱的中学生逛街的地方。
图：香港名店街
人广与南京东路连在一起，又是地铁1、2号线的交汇处，是上海人流量最密集的地方。客观地讲，人广的商业极其发达，但逛街购物的体验不是很好。
所幸，人广板块的住宅都在靠近南北高架的西侧，到人民广场与到南京西路商圈的距离差不多，等于是处在2个商圈中间，居民去太古汇之类的地方很方便。
我们之前在介绍南京西路板块的文中提到，南京西路是上海最强的商圈，也是唯一的国际级商圈。
图：南京西路商圈
大家都知道人广的商业、交通发达，而这里的公共资源其实更为突出，是全上海顶尖水平。目前人们买房，也会更看重教育等公共资源。
高架上看到的这座气派的楼就是上海综合排名前十的长征医院，人广的小区皆步行可达。
图：长征医院
全国前五的瑞金医院也在2公里范围内，人广的医疗资源实属顶级。
人广还有一个曹光彪+格致初的超强组合，据我们平米矩阵号的上海学区房攻略统计，格致初级中学进入四小八大的人数和比例（黄浦区学校人数少）均位列全市顶尖之列。
排除前面的几所市招班、子弟学校，实际排名还要更靠前。
加上黄浦区中考人数少，高中又有格致中学、大同中学这样的强校，八大占二。若是有一定资金实力的牛蛙家长，人广板块的住宅就是最佳选项之一。
03
人广标杆楼盘
人广是一个主要以政务、公共活动、商业、旅游为主的板块，区域内只有少数地块属于住宅，商品房更是只有几处。
按照对口学校（裘锦秋实验学校、曹光彪小学、重庆北路小学）的不同，可分为三个区域。
图：华盛大公馆
华盛大公馆地段非常好，坐落于北京西路上，虽然属于黄浦区，与隔壁静安的联系更紧密。斜对过就是静安雕塑公园，张园、兴业太古汇等地步行可达。
小区面积小，由两栋高层组成，15年以上房龄的小区里，建筑品质属于上乘，户型方正，不管是三房还是四房，都颇具性价比，仍然是2017年的价格。
要知道，在源深，新天家园这种板块里最破的小区也要差不多价格了。
人广另一处标杆住宅是对口裘锦秋实验学校的上海滩新昌城，也是人广比较知名的小区。
图：上海滩新昌城
小区外籍业主颇多，窗户外面有很多小卫星。小区内绿化率高，物业管理良好，是人广最具豪宅气质的小区。
但目前基本已是公允价值，三房就要2000万，两房1400万以上，教育资源大幅落后华盛大公馆，价格倒是差不多。
图：金色家园
金色家园的开发商同时打造了滨江豪宅的金外滩花园，品质并不比新昌城差多少，倒是有1500万以内上车大三房的捡漏机会。
苏州河畔的家化中房苑也是一个相对低估的小区，大两房只要1200万不到。
缺点是没有小区环境，属于商、住两用房，低层是酒店，停车相对困难。
图：家化中房苑
04
人广板块总评
“现在谁还去人广？”已经成为了上海年轻人的一句口头禅。
诚然，人广作为商业中心，已经不能代表上海的最高水平，今天的人广，与10年前、20年前的人广，看起来也没有什么很大的区别。
但我认为，人广的小区一定程度上被低估，房价处于黄浦区的中下游不会是常态。人广整个板块的潜力也被人们所低估。
人广的地段价值至少是和新天地平起平坐的，要远高于如火如荼发展的董家渡（排除江景的因素）以及老南市区、老卢湾一大片区域。
看看人广隔壁都是什么地方？
外滩，近代上海的起源、现在的金融中心；
南京西路，世界级商圈、上海最高档CBD、浦西的门面；
新天地，共和国龙脉、顶级商业、产业、豪宅区；
苏河湾，新兴豪宅区、一江一河核心开发地段。
何况，人广自身仍有开发余地，新昌城和华盛大公馆之间有一大片旧里，都是后续发展的土地储备。
高架对面的静安旧里已经拍地动工了。
所以，“人广已经没落了”、“潜力不足”等唱衰言论完全就是无稽之谈。
最近，中国的股市很闹腾，牵动所有人神经的一件事就是“基金抱团股崩盘”，其本后的本质还是投资人给公司成长性过于高的定价，而对现存的价值视而不见。
当下的楼市又何尝不是如此，外环外的许多区域已经攀上了10万、11万/㎡。
回过头一看，目前在人广这种兼具价值与成长性的板块购房，真是100%确定性的选择。
以上为正文，来自阿楼。
