广州楼市：第一次买房，这些点一定要知道

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提问：雕叔，晚上好！这次是关于投资的问题：我和我老婆都有广州房票，有亲戚在广州做生意，没有房票，但是又想在广州限购区买房，您看看我们能否腾出一张房票给亲戚买房，或者我们两家一起买，请问这样做操作的可能性大吗？对我们会有什么利弊吗？

回答：市场上一张3成首付的房票，利润是10个点就是你朋友假如因为你这套房，赚了100万，要分给你10万其实我是不建议的，因为3成首付资格非常宝贵你现在有60万首付，完全可以做杠杆上一套有潜力的房子或者有另外一个办法就是你跟你老婆假离婚，腾出各一张房票出来一张房票你自己买，另一张房票借你亲戚去买然后你亲戚那块，就每个月约定给点钱你这边当分成这块分成也可以给你名下的房子提供稳定现金流

提问：雕叔：请问中山大道历德雅舍的房如何？前几天卖了信华和加拿大二套房，花了1300万买了130平的复式，房产证上130方，实际使用面积有170左右。感觉有点追高，自从签订了合同之后，这段时间一直睡不好觉，唉！

回答：你这是在枫叶路混人生啊，路两边的小区都被你买遍了，厉害我觉得这个价格买这套物业，其实还算可以，必经产品上有一定的优势和价值点，使用面积高，其实没问题你想几个点：复式次新、使用率高、带华景小学学位、天河华景的区域板块就够了，反正长期持有和静等升值

提问：雕叔您好，请问下您对南站商务区发展前景怎么看？南站板块最近要开的新盘品秀星瀚能否点评下？

回答：1、南站作为番禺，以及广州南部片区的一个重要节点，是有战略意义的，担负着交通枢纽、疏散人群，链接深圳、珠海、中山、清远、佛山的“路由器”功能2、在大的交通枢纽站点附近，其实是不适合居住的，尽管品秀星瀚在石北工业路沿线上，离南站2.5公里，但也属于南站板块3、个人认为：买住宅，直接来汉溪大道、万博最好了，开车、地铁距离都在通勤范围内，是最佳的满足居住+投资双重功能

提问：司法冻结是冻的给我转账的正常的货款，我当时去银行柜台很快就解冻了。搞了一个司法冻结害惨了，不关我的事啊。那我注销了该张中国银行卡，重新办一张新的还可以吗？他中行是认卡还是认人的？如果换银行签按揭资料，卖家可以依此为理由说我违约吗？

回答：这个事认人不是认卡的，也就是你注销那张中行卡无用。赶紧联系中介，看下合同怎么签的，约业主出来好好聊一下吧，合同条款之外还有人情，用尽一切办法恳求业主配合换银行再签一次按揭。

提问：雕叔您好！想请问下华景新城5期华门阁的房子怎么样，不望华快，望华景路，白天噪音感觉可接受，朝向东北，电梯4楼后再爬楼梯，刚需自住需要学位，高层非顶楼，单价大概4.2合适吗？

回答：华景的龙门阁、豪门阁、华门阁一字排开，沿着华景路一字排开，楼下一堆商铺单价4.2这个价格其实还不错，估计你看的户型是105平，总价440万，我在想，如果只是为了一个华景学位，买这里也可以，如果不是纯粹为了学位，440万的总价，天河、番禺、老黄埔有太多可供选择的，大把后期跑赢这个华门阁的如果为了学位，买买买

提问：雕叔好，第一次提问，望垂青。请问我该接受这个付款方式吗？我17年买了一套南沙榄核的保利星海小镇联排毛坯别墅，当时没想清楚，买了发现并不适合。所幸总价便宜300万，后来开盘卖400万左右。遇上限售，21年9月才能过户。出了产证后就放盘挂466万，最近有买家愿意453买，总价尚可但买家坚持只付两成首付90万后交房给他，尾款到21年9月过户时一次性。我原希望是四成首付。另，为啥我现在挂盘卖，因老公名额定了一套房，首付分期，年底首付缺口90万。雕叔，在现在行情下，你觉得卖这套房划算吗？接受还是再等等？我担心目前大放水，大概率房价会涨，而且今年只拿到两成，明年收到尾款时通胀厉害。再次感谢雕叔！

回答：榄核镇，保利星海小镇的联排别墅，隔壁就是凯德新玥，都是忽悠外地人去买的1、能出手的情况下，尽量卖出去，至于453-466，也很正常，这个总价范围价格差的不多，可以卖2、至于付款方式，付2成首付90万，这个可以跟买家商量，虽然要到21年9月过户，但可以尝试中间让买家分几次给，中间拖太久肯定不合适3、今年-明年放大水是大概率事情，但榄核这个地方的联排别墅也不至于说价格会怎么怎么涨到天上去，一方面是物业形态的原因，另一方面是榄核镇离核心城区距离太远

提问：雕叔好，我想今年在广州买套房，预算400左右，还贷金额1w以内。手头现金不够，目前在长沙五一广场有套房，有贷款，明年3月才能卖，房价约140。以下选择哪种更合适？请教雕叔指点一二：1.先卖再买。最稳妥，缺点在于明年不知广州房价如何。2.先抵押再买。不知利率多少，没有经验。3.全款买再首付三成。可否用公积金贷款？不知利率多少，没有经验。谢谢雕叔！

回答：肯定是先抵押长沙的房子，掉转头来买广州了。长沙的信贷市场不太了解，但上浮5-10%肯定有产品有的做，甚至利息都不用这么多，走那种8-10年的先息后本全款再抵押的话，也只能走经营抵押贷，不是正常的按揭，做不了公积金，公积金只针对按揭贷款

提问：请问18年购入的万科蛇口公馆公寓是否该出手换临深。两年了也没升值，本身公寓位置景色又都可以觉得可惜，楼下的空地是将来的深圳歌剧院。租金低，拿在手里觉得烫手，想问问建议。深圳住宅已无名额。刚刚发送失败了，再试一下。

回答：万科蛇口公馆这个盘是真正的次新，外观高端大气上档次，有万科品牌加持，又有蛇口的区位大概念，本应是这轮大涨的领涨先锋，结果却让人大跌眼镜。目前住宅均价12万多，比后海很多20年的老房子还便宜，而且存在感很低，很多人甚至都没听过这个盘。跑输的原因主要有三，一是位于蛇口最差的地段，周边全是农民房和破败的厂房，二是学位太差，三是容积率太高。18年这个盘开盘，住宅和公寓的开盘价都是八万多，到现在，住宅好歹有了40%的帐面浮盈，公寓却基本没涨。公寓的产品性质当然是涨的慢的原因，但更大原因是开盘时，公寓价格被开发商定高了，提前透支了这一波的涨幅，而很多不懂的小白被精装，海景和低总价吸引，贸然入了坑，这其中就包括你。我的建议对于公寓这类长线跑输的产品，能出还是出掉，几百万置换成广州的优质住宅它不香吗?最后指出一点，千万不要认为开发商是定价高手，很多新盘的项目总操盘能力一言难尽，定价策略错误百出。很多买房人轻信开发商，认为开发商定的价肯定不会错，高价格=高品质，闭着眼睛瞎买，最后在二手市场被教育的不轻。举个例子，去年开盘的海纳公馆，89平三房开盘价8万多，116平四房9万多。我可以说，未来转二手房后，在小三房稀缺的宝中，海纳89平的二手单价一定不低于116平，甚至还略高，如果是自住还无所谓，如果纯投资恐怕就要失算了。

提问：提问:雕叔，请问您一下，那个科学城附近，350万，可以买到龙湖云峰原著，113方复式四房，半投资半自住，如何？

回答：自住可以，投资就不太行。1、新房本来的投资属性就很弱，这是规律2、而且龙湖这个项目的113平米，估计产证面积没有这么大，肯定比这个小的多，所以如果按照产证面积来计，单价会贵到天上去3、如果自住，就买我觉得没问题，必经龙湖的园林、户型、物管都不错。

提问：雕叔，花都自住一套，离我俩夫妻上班很近，现在手有余钱五六十万，想投资一套离地铁近有学位的，在没有首房首贷的条件下总价一百万还有推荐的楼盘吗？

回答：花都你就靠着地铁线找吧，另外100万你也买不到什么好房子，你确定是100万吗？五六十万的首付也不少了，建议多贷点，买好货吧

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