杭政储出[2024]127号-2024.10.30
2024-12-04178
2024.10.30杭州第19批土地出让，共计3宗。
杭政储出[2024]127号-东新单元XC0607-R21-39地块，位于拱墅区东新单元，属于东新东板块（以铁路线为界）。
一、区位条件：属于新老城区交界处，总体看还算不错的。
二、交通配套：距离东新园地铁站和德胜中路快速路入口不足500米，出行便捷。小范围无大型商业，配套相对欠缺。但往北有杭州新天地，往南有湖滨商圈，配套资源较佳。
三、地块背景：原地块由融创于21年5月7日竞得，竞得总价520791万元，溢价率29.94%，自持比例28%，且地块内需布置较多酒店、商业、办公、幼儿园等业态。但因后续行情急转直下，且融创自身资金问题，最终退地。经多轮调整后，大幅取消了商办面积，且分割为多宗小地，23年9月再次推出其中一宗宅地，由滨江竞得。
四、板块竞争：从23年9月起，板块内已出让3宗宅地，其中
1）23年9月滨江竞得杭政储出[2023]130号地块，23年12月首开，2次开盘后售罄，摇号比例不足23%，外立面采用3面铝板+涂料，面积段为195-236-277㎡；
2）24年4月西房竞得杭政储出[2024]13号地块，24年8月首开，首开摇号比例23%，二开100%，外立面采用大面积玻璃+铝板+金属线条+涂料+一楼石材。面积段178-210㎡；
3）24年8月，伟星竞得杭政储出[2024]81号地块，目前还未首开，外立面采用3面铝板+涂料，面积段为177-210㎡；
从滨江到西房的销售情况看，东新非强势板块，行情+品牌优势才能支撑板块销量。
杭政储出[2024]127号地块无新房限价，且起拍价与其他3宗地块相比并无优势，如走性价比路线难以为继，我的判断是大概率滨江或绿城竞得，通过品牌+产品溢价，突围竞争圈。
