深圳新房下半场：房票越来越珍贵、买房人越来越挑剔

深圳楼市下半年行情开启，但行情明显不乐观。

今天，深圳市住建局发布2021年三季度商品住宅和商务公寓房源信息情况。

截至2021年7月19日，我市2021年三季度计划入市的商品住宅及商务公寓项目36个，预计供应房源面积为161.14万平方米，17878套。

其中：住宅144.66万平方米，14372套；

商务公寓16.47万平方米，3506套。

刚刚过去一周时间里，深圳楼市下半年行情开启，伴随着一波供应的小高潮到来，从认筹比例和开盘战况看，市场响应普遍不高。

”行情都往下走了，下半年还要买房吗？“这是不少原计划年内购房一族的摇摆自问。

深圳第三季度36个项目入市，住宅14372套

经过缓慢入市的第二季度之后，深圳市2021年三季度终

进入2021年，深圳加大住宅供应的决心越来越坚定。

7月7日，2021年深圳住房供应计划：商品住房约6万套，公共住房约3.5万套力争4万套，租赁住房10万套。合计一年供应20万套。

这是史无前例的力度。

紧接着7月9日，深圳市规划和自然资源局发布关于进一步加大居住用地供应的若干措施通告：

年度居住用地供应量原则上不低于建设用地供应总量的30%；商业可将更新方向调整为居住等等等……

而且公布，深圳2021年公共住房新增建设量将大幅提高，全市计划建设筹集公共住房8.3万套，其中新增建设7万套，占比84.3%，高于“十三五”期间历年年度计划新增建设量。

这一系列增加住宅供应的重磅信号释放，相信很多购房人一下子不太焦虑了。

既然房子这么多，价格还控制着那么死，还有必要那么急着买房么？

从今天公布的第三季度潜在入市的新盘中，我们可以看出大部分为刚需盘，这符合多批刚需盘稳定房价的调控思路。

但是网红盘并不太多，重要集中在光明、松岗两个地方。

热门豪宅仅有前海的招商领玺二期、南山赤湾的开云府、福田的海德园，适当供应一些满足一下土豪的消费。

今年上半年，深圳楼市新房供应并不像外界想象的那么多，预计下半年将有5万多套商品住房排队入市。

大胆预测一下，下半年乃至明年，是属于深圳购房人幸福时刻，毕竟不用再像过去那样的抢破头了。

西部也不香了？打新积极性明显不振

西部也不行了。

昨天（7月18日），宝安西乡的京基智农山海御园开盘，当天开盘战绩如下：

据网友爆料，成交500多批，整体去化约三成，弃选率高达45%（最后以开发商公布数据为准）。近半数人弃选，在西部新盘中为数不多。

该盘开盘前，录得1457套房源仅登记919批认筹客户的新低，被业内称为近年打新市场中宝安首个认筹登记少于供应量的新盘。

京基智农山海御园，系原康达尔山海上城四期产品。一期住宅产品于2014年开盘入市，2018年，京基控股上市公司康达尔之后，四期项目由京基团队接手。

项目备案均价约6.95万/㎡，目前康达尔山海上城一、二期和周边二手房招商果岭花园，在参考价出台之前，业主挂牌价一度拉高到9万/㎡以上，虽然价格有所下调，但这样的价格一二手倒挂还是比较明显。

开盘次日下午在营销中心，现场咨询销售人员表示，开盘后进入顺销阶段，除了基本清盘的104平米户型，其他户型均有的挑。

不过，按照当前的行情，当天能去化500多套也是很不错的成绩了，按往常惯例，剩余的货量如果不出意外，也会被回流客户慢慢消化。

毕竟西部的住宅再差也差不到哪里去。

无独有偶，近日龙岗新生片区即将入市销售的颐璟名庭共有221批购房者认筹，而此次推售的房源共有408套，认筹比例54%。

与之前入市的新盘不同的是，颐璟名庭这次并没有公证摇号这一程序。221批购房者全部入围，按照积分高低进行排序选房。

要知道，刚刚过去不久5月，保利勤诚达启用积分3.0标准，新的标准新增了社保积分的最高限制，提高了未成年子女的分值，并对在深住房转让记录的分值进行了区间调整。

才一个多月时间，市场的温度，说转冷就转冷。

基本不用拼积分、不需摇号、认筹积极性明显不足……这就是深圳楼市下半年开场的画风。

这样的结果，从万科都会四季开盘当天未日光就开始，大家正在适应西部新盘的回归理性，这不是一件坏事。

接下来马上要入市的万科大都会，小分队抢先实探过项目和样板房，对比之下产品比较出众，相信会将西部拉回一些市场热度。

上周宣布2选1的光明两大新盘星河天地3期、勤诚达正大城4期的运气会不会好很多？

特别是星河天地3期，是近期难得的网红人气盘。

“深圳楼市调控还在继续，看不到头。为了避免半山站岗，避开高价盘，选择低价盘，这是目前众多刚需上车一族的策略。”市场人士这样认为。

在他们看来，对比西乡接近7万均价，光明的4、5字头明显风险小很多。

后市怎么走？

怎么看近期与接下来的市场？

一句话，我们要对市场变冷或更冷有足够的心理准备和承受能力。

一、普盘遇冷，深圳刚需或许不够用了。

试想一下，如果让沙井海岸城下个月突然拿出1000套新房出来卖，会不会像去年底那样当天光盘？

虽然大部分答案还是会光盘，但有一点，刚需的房票已经步入以往那么随性了。

再者，深圳去年715新政入户三年社保，直接卡脖子。

@深圳楼市热线的一位粉丝吐槽：本来去年就可以买的，现在要苦等到10月份后才具备资格。

不过要恭喜这位刚需朋友，你可以慢慢挑了。

还有一点是深圳突然收紧人才入户政策，谁还敢说以后深圳房票还能源源不断？

据说，近期就有头部房企在做市场大数据模型，研究未来深圳新增人口购房需求，未雨绸缪。

二、房票太珍贵了，改善客户买涨不买跌。

和刚需房票不那么够用的情况不同的是，市场上存量的改善型房票也紧张了。

@深圳楼市热线的身边朋友，去年底卖掉了一套福田区的房子准备置换，看了大半年，也参加过润玺1期的打新大战，结果筋疲力尽，颗粒无收。

她的心态是：不舍得用掉珍贵的二套房票，但又担心好地段的房子继续涨。

这段时间我们告诉她，一定要把钱用在刀刃上！

否则宁愿不换，这也是当下众多换房客的心态。

所以，购房者越来越理性，比以前更挑了。即便在以往热门的西部，深圳购房人也不是闭着着眼睛打了。

买涨不买跌心态也很明显。这不，这段时间，随着二手房涌现出不少打折幅度较大的笋盘，网友就有一些“断供潮”言论，我们认为，这个还为时过早。

不排除一些炒房客，利用不实消息哭惨，使调控放松。

三、网红盘都被“冷藏”起来了，高端购买力还在，想买还要再耐心等。

深圳还有网红盘吗？当然有，只是被暂时“冷藏”起来而已。

在去年11月华润城润玺1期开盘过程被央媒点名后，网红这个词是一些开发商比较害怕的词。

润玺2期、海德园、沙井海岸城、深业中城这类，自然都被列入重点监管。

据说东莞松山湖的网红盘都要学深圳“摇号”了。

尽管没有杠杆资金的支持下，凭深圳的强大购买力，想买网红盘的人还是一抓一大把，而且有不少可以不用贷款一次性付款拿下。

但是能买到的毕竟少数。建议不用等了，如果怕钱变毛，还是不要在网红盘上动心思了，路边社爆出的某网红盘大户型喝茶费都500万了。

近期高端公寓市场行情不错，小道消息深圳湾某大平层公寓都想封盘不卖了。

你如你有置业的问题，欢迎探讨！

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