古今异同：民国时期温州城内地价研究

导语：根据《永嘉县地籍整理、税捐稽征处交接城区各镇地价册报表》，扣除农地，永嘉城区面积约5234亩，折合3.4平方公里左右，和近代重要口岸城市相比，温州城区面积是非常小的，甚至不及某些城市的零头。但是温州作为瓯江流域的中心城市，还是比较繁荣的。

温州市

温州城区面积狭小，但城内街巷十分发达，仅在《地价表》中罗列的各条地名就有三百二十多条，与地图比较发现，除了这些街巷外，城内还有数量众多的无名小道。《地价表》中可具体确定位置的290条街巷中，有148条街巷价格低于20000元/亩，占比为45%；有92条街巷的价格位于20000元/亩到40000元/亩之间的有92条，占比为32%；有29条街巷的价格位于40000元/亩到60000元/亩之间，占比为10%；有27条街巷的价格位于60000元/亩到80000元/亩之间，占比为9%；有9条街巷的价格位于80000元/亩到100000元/亩之间，占比为3%；价格达到100000元/亩的街巷仅有四条，仅占1%。

图一:各价位街巷数量和比重

从绝对数上看，城区土地价格最低为8000元/亩，价格最高为100000万元/亩，相差十倍以上。从比重上看，1935年温州城内大部区域的土地价格低于40000元/亩，而80000元/亩的高价土地仅占城区土地面积的一小部分。在《地价表》中，有若干郊区土地还为田地，《地价表》也注明了田地收购的标准价格。位于城西南的坦前畈、四眼坑、板桥底、永瑞桥、永瑞宫东、山后、将军桥等地，田地价格仅为1400元/亩，而城西五仑头、太平岭、社坛、担水山前的田地价格稍高，为1600元/亩。即使城区土地最低价也比城郊田地价格高五到六倍。若离城区越远，想必田地的价格会更低，两者间的差距也会更大。

图二1935年永嘉城区地价分布图

上图为1935年永嘉县城区地价分布图。从上图上看，温州城内地价分布具有以下特点：

第一，“井”字形的地价“突出”地段。在图上明显可以看到若干条街道组成了“两横两纵”四条城市主干道，这四条干道的地价明显高于其周边地区。“北侧横干道”由西门——百里坊大街——康乐坊——东门，“南侧横干道”由来福门——蝉街——五马街——县城殿巷——中山公园，“东侧纵干道”由望江门——南北大街——大南门，“西侧纵干道”由麻行僧街——信河街——来福门。这几条主干道是连接城内外的重要干线。其中南侧横干道连接位于西南方的来福门和中山公园。中山公园位于华盖山和积谷山之间，原先此处并无城门，城内外被城墙隔断。1929年为了修建中山公园，拆除了此处城墙，并修建了跨越护城河的中山桥，方便了内外的联系。其余几条干线都是在原先城门的基础上形成的主要交通干道。

江心屿老照片

这四条主干道本身的地价也存在差异，东侧纵干道和南侧横干道的地价明显要高于其他两条，总体而言，偏东地段的地价要高于偏西地段。五马街和南北大街是城内地价最高的地方，高达100000元/亩。

第二，高地价区面积较小，主要集中在城南的一小片区域。原温州子城以南，南城墙以北，南北大街以西，小南门直街以东是城内高地价集中区，这一区域在当时的行政区划中，属于中央镇，中央镇总面积约500亩左右，而这片高地价区面积大约300多亩左右，占城区总面积的十五分之一左右。这一区域的地价多在60000元/亩以上，远高于城内其他地区，城内地价最高的几处基本也位于这一区域。这一区域地价内部差别小，显著高于城区其他区域。

第三，康宁坊为核心的区域成为城内地价次高区域。东侧纵干道与北侧横干道相交的地带是城内地价的次高区域。这一区域的地价总体上低于城南高地价区，且内部差别比较大，不像城南地区表现地如此均匀。

1941年的城区地价在空间上与1935年地价分布图上总体表现一致。“两横两纵”四条主干道的地价依旧高于周边区域，以及子城以南五马街、大南门一带仍然是永嘉县城区地价最高的地方。但与1935年图相比，1941年的地价有以下几点新特点。

图三:1941年永嘉城区地价分布图

第一，城内东南角一带的地价在1935年图上属于城内地价相对较低的地区，但到1941年，这片地区的地价已经从地价土地中突围出来。虽然与五马街一带的地价相比仍有较大的差距，相较城西，高出不少。

第二，南部地价高于西部地价，南部地价高于北部地价。从上面地地价分布图上，明显可以看出城内地价具有南高北低，东高西低地特点。以四条主要地城市干道为例，东侧纵干道的地价高于西侧纵干道，南侧横干道地价高于北部横干道地价。即使从全城视角上看，依旧具有这一特点，城南在地价分布图上，以黄色和浅绿色为主，城内主要以深绿色为主；城东浅绿色较多，城西主要以深绿为主。

温州市中心五马街一角

地价往往是研究城市繁荣度的重要指标，地价高的区域往往是商业较为发达的区域，而地价低的地方在某种程度上预示着这片区域的商业不是特别发达。1941年的城区地价在空间上与1935年地价分布图上总体表现一致。“两横两纵”四条主干道的地价依旧高于周边区域，以及子城以南五马街、大南门一带仍然是永嘉县城区地价最高的地方。

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参考文献：

1.温州档案馆藏:《永嘉县地籍整理、税捐稽征处交接城区各镇地价册报表》

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