瑞致评测——乐富强悦湖熙岸

大家好，欢迎来到瑞致选房，今天跟大家分享一下合肥的乐富强悦湖熙岸，正在观望的朋友看这一篇就够了！

近年来房地产市场发展十分迅速，市场上的产品层出不穷。但由于房地产市场的“先交钱，后交货”的特殊性，还是需要多看、多比较来尽可能地贴近实物。

作为一个有经历，有态度的房地产评测人，希望通过中立的态度去拨开市场上的迷雾，为大家买到最适合自己的房子提供有价值的参考。

我们下面来详细说说，先上项目的基本信息。

项目基本信息：

乐富强悦湖熙岸鸟瞰图

悦湖熙岸从2019年8月31日首开到现在半年时间完成了4次开盘，过程中分别有首开推出的32两栋高层，1两栋洋房；后期10月底加推的高层28（99-116㎡），洋房3，9，27、31#，面积为147㎡；中央景观轴上的洋房面积为132㎡，其余的楼栋户型都如常。

乐富强悦湖熙岸高层户型

乐富强悦湖熙岸147㎡小高层户型

乐富强悦湖熙岸洋房户型

⑴我们先来说一说电梯间的设计：

除了景观轴上的户型能够实现两梯两户（≈一梯一户），其余的基本上都是一梯两户。

⑵紧接着，入户最重要的第一体验就是玄关。

很遗憾，高层的玄关设计基本都没有，进门基本上就能看到餐客厅，私密性相较小高层、洋房户型较弱。

小区的厨房设计，除了99㎡的户型勉强只能用L型，其他的都能实现U型布局。其中高层的厨房相比其他产品类型的都会稍显局促，此外，99㎡的餐厨并非直通，需要折线到达，而其他的基本都能实现直达，若是需要经常进出餐厨的，可能会带来少许不便。

卫生间，高层116平㎡的户型还是挺有亮点的，南北向一体的套房式主卧设计，在南北连接处的衣橱所在位置，能做一个简单的小衣帽间，提高空间利用率，居住体验提升还是很明显的。

⑷影响居住体验最显著的就是采光和通风。

高层99-116㎡的户型基本上都能做到南向三开间，景观轴上的小高层和洋房能实现南向四开间，空间做的还是相当充裕的；面宽和进深比例上很平衡，既照顾到了采光，也很好地兼顾了保温。南北相对的阳台和北向厨房，形成来回于餐客厅之间温和的气息，提高了空气的流通度。

⑸美中不足的是，高层99㎡的厨房的窗户朝向与卫生间的窗户朝向有所交叉，且厨房角度眺望有视线阻挡之处（设备平台+次卧墙体），南北通透性不如其他户型。此外，洋房125㎡的户型若不在进门口处设置玄关，可能一进门就能目视次卫，体验度下降。

以上为小区整体产品之间的户型对比，我在这里做了个小的表格供大家参考。

乐富强悦湖熙岸产品对比图

观察过程中也发现了一个更令我感兴趣的事情：

同属央轴景观带上的小高层与洋房，有何区别？该如何选择？

结论当然是~~看钱啦！~~

总体而言，这两者产品的均价都会高于正常的小高层及洋房户型。但由于目前价格没有公示暂时只能预估。

那么相较而言，这两者从产品上来说，相差并不多，预估整体总价也会比较接近（包含优惠）；从户型上来说，基本设计也保持一致，基本都能实现6.8-7米的横厅（洋房横厅略小）。

但细节上还是存在一些不同：

餐厅和厨房，洋房132㎡是纵向连接的，而小高层147㎡是横向连接的，也就是说在平面图上看小高层的餐厨户型是相对洋房的顺时针旋转了90°。

洋房的户型是四房的而小高层的是三房的，主要差别是洋房这边的阳台次卧变成了小高层的多功能室。

由于套内面积的差异，小高层147㎡的入户次卧比洋房132㎡的入户次卧多出一些面积，且因此产生了两者之间横厅大小的差异。与此同时，小高的入户次卧门在进门后的正右手边，而洋房的入户次卧门在进门正对，此时的正右手边空间设置成了小小的摆放装饰及换鞋凳的区域。小高的入户正对是装饰柜，替代了洋房户型的墙体，加上横厅细微的大小区别，可能在视觉延伸感上略强于洋房户型。

最后，洋房是主卧设计是套房式设计，小高层的主卧是常规主卧设计。洋房户型会有过道改造的衣帽间空间利用优势，而小高层户型的常规主卧会拥有更方正更大的居住感受。

因此，具体到这两种产品的对比上，就已经不再是价格高低的简单选择，也不是产品力不同造成的明显优劣。说回来还是业主购买偏好带来的倾向差异，如果喜欢更大的横厅和更好的观感，通过层高带来的优势，景观上小高层会更优；但如果更考虑私密性和低楼层的居住体验，洋房不失为一个很好的选择。

所以如果说实际支付价格上20-30万带来的差异仅仅是登高远眺的拥有感，以及户型体验上的细小差别，我认为如果4-5口之家，可以选择小高层；三口之家选择洋房可能更为舒适。当然这没有优劣之分，还是取决于你的想法，justfollowyourheart.

小区规划：

小区北面为皖水路，距离长江西路300m，西侧为火龙地路。

小区南边为彩虹西路，一路之隔为规划中小学。南边为入户正大门，北边规划支路上也有一个楼栋入户大门。

小区以中轴为景观轴设计，也即是小区入园大门正对着的这条。在南边地块的布局上形成了西边洋房为主，东边高层为主的排布。

高层一层全为架空层设计，后期可能由物业进行活动设施的添设。

除此以外，项目北区人才公寓地块有篮球场，南边地块小区内有3M跑道。

小区环境和定位：

先总括一下小区定位，小区定位为高新区的性价比盘，主打低密人居住宅，根据价格和产品设计我认为小区属于刚改的定位。容积率2.0，楼间距正常开阔，正常楼层的光照都能满足。

绿化40%，差不多下楼就是绿化带，只要后期具体实现不要出什么岔子，散散步什么的应该是鸟语花香的。

买楼层如果担心蚊虫的，在中国的南方，你住得再高都会有，只是多与少的区别而已，做好防蚊措施才是关键。

需要一提的是，小区的重大不利因素为围绕项目的高压线（靠方兴大道一侧20万伏高压线、公寓北面10万伏高压线、南面彩虹路规划中待建高压走廊以及西边不远一处的20万伏变压站），比较影响观感和居住舒适度，对此比较在意的业主需要留意一下。

方兴大道高压线

小区物业：

自有乐富强物业，物业收费标准：高层：1.94元/㎡·月；洋房：2.3元/㎡·月，目前合肥市场上在市场上一级资质的物业费收取标准在1.7元/㎡·月，上浮约14%，对于一个开发商的品牌物业来说，这个价格不算高，但具体价值还是要看后期的服务品质。

一个楼盘的产品力是全部要素的合力，其不取决于一处的长板带来的巨大优势作用，也不受一处短板造成的薄弱影响。但消费者置业的需求有很多种，选择适合自己的才是最重要的。买房的过程中，基本硬性的属性其实很实在，也很好分析，但是源于主观的体验对于每个人而言都是不同的。

就该楼盘来讲，由于户型、楼栋位置都比较均衡，且目前推售不多，8栋高层，4栋洋房，当前南边的地块共1488户，目前推售了约56%，整盘后期有近半的房源可供选择，因此买房可以好好观察一下挑一挑，尤其是想要购买洋房的业主。

我认为整盘没有太多的亮点，周边的配套都比较勉强，为了节省成本连样板间都省了。虽然节省了营销费用，但这其实还是比较影响购房体验的，尤其是购买洋房。

我们下期再见！