深圳楼市：2022年楼市最实用，适用的置换房源建议

回答：

1.先说说建业这个小区，竹子林建业小区是原深圳第二建设兵团职工的工作生活场地。简称二建。第二建设兵团为早期深圳的开发，立下汗马功劳。当年深圳一无所有，荒山野岭。这些当年的工程兵响应国家的号召，来到这片荒地，杀出一条血路，铲起了深圳第一锹土。为深圳后期的发展打下基础。

当时二建职工多居住于南区，建业小区北区原来是一座山，后来为了解决职工居住的问题，二建职工集体将山体移平。平整出目前的北区地块，北区和南区现在还依然保留一些当时的坡度。目前北区，已经被改造成宝能公馆，南区依然还在旧改的意见征集，像附近的竹园小区、香蜜湖片区的华泰小区、香蜜二村这些差不多年份的房子，旧改拆迁只是时间问题。

2.方案一：建业的房子不需要卖。建业的深高学位，还需要使用，如果不带深高学位出售的话，一定程度上会折价。这种带四大校的学位，第一好租，第二好卖，第三还会拆迁，不到万不得已，不需要考虑先卖。市区核心地段重点学位楼龄越大，反而是他的优势，能够尽快的享受拆迁红利。

3.方案二的问题，在于目前的收入和负债并不均衡。抵押贷款500，月供将近3w，占比75%，压力很大，没有掌握非常熟练的技术流派，是非常不合适的。

4.所以，要么就降低负债，缩小标的范围，同等片区下，自然也得降低居住面积，一家三口住不到一起，这样换房可能没有多大意义。而且习惯了竹子林片区，显然关外大三房是不会考虑的。
要么就以房换房，换掉竹盛花园，新一些的小区，香诗美林和越海小区。

5.以购买香诗美林三房880为例，卖掉竹盛花园88平（市场价在660左右），出手后还清这套欠款660-130=530获利在手。差额350，另外，自有资金300。

a.选择全款抵押购置换，抵押贷款200，自有资金出150，留150，月供1.1w；建业小区的租金回报抵掉建业这套的月供，还有5-6k盈余收入，这样整体的月供也就5-6k，几乎没压力。
b.使用常规的按揭贷款，二套7成，贷款880*0.3=264，首付616（竹盛花园530+自有资金86），留214在手，月供1.5w，租金抵掉月供，一样也几乎没有压力。

6.如果选择1000及以上的标的，计算方式和上面是一样的。通常情况下，有两套负债率很低的不动产，适当可控的范围内叠负债，不需要太担心供楼问题，适当的运用房产金融，以低的借贷成本换时间，用时间换空间。

回复：

1.目前在售的大户型在22-23w，合理的淘笋位在19w附近，翡翠海岸未来一定还会和恒裕一起继续领跑深圳湾片区。

2.再说说旁边东角头的两块地，长期来看会影响翡翠海岸的估值。它前面的是教育用地，将来会建地铁口，学校，公园，绿化配套这些，将来会和望海路的深圳湾公园连起来形成走廊。

而奥城，金色海琴苑前面那一块是商业和住宅用地，包括圳华的码头，是会用来建设高层和商业的，原来是放集装箱的码头会建歌剧院。

3.微观层面，C座88小户型朝东南可能会被遮挡稍微有点影响，D座楼王正南的不会有影响，反而更有价值，但是前面景观包括歌剧院配套真正起来后，小区的均价会整体拉高，部分小户型部分海景的这点缺失相对于提升价值来说算不上影响。

回复：

1.先说好的，深中龙初的学位，龙岗目前最好的学区之一，离大运中心也近，地铁14号线可期，配套也都成熟有公园都不错，居家是个不错的地方。要概念有概念，要规划有规划，要学位有学位，综合要优于颐安都会、仁恒公园等大运楼盘。

2.学位是优势，也是风险点，可能会有归零的风险。旁边的翰邻城,依山君，壹锦园,龙城一号建起来以后，学位紧张，是否会另建学校，是否重新划分学区，光万科翰邻城马上要开建三期了，新增几千户，这些是远期的忧虑。深中龙初，是合约办学制，2019的时候，已经续签了6年。

3.孟母三迁，当然也希望子女得到最好的教育。方式上买“学”不买“位”，或者买小一点能读书就行。孩子的成长环境不单单只是教育环境，更重要的在于陪伴合家庭环境。具体结合自身情况，先提升居住品质，过得去，然后再提升教育品质。

回复：

1.未来3年规划整治的综合密度大的行政区：宝安区（福永、沙井、翻身、碧海、西乡）
2.工业用地占比较大的区域：福永、沙井、布吉、清湖、观澜、平湖、坪地
3.村属空地：沙井、光明
4.西部大于中部大于东部
5.深圳区别于北上广任何一个一线城市，因为它是多中心多CBD的城市格局，这也是由于它带状起伏的地理位置决定的。
6.同样是沿海，为什么盐田和大鹏不如同样是沿海的南山、宝安西部，看一眼就明白了