芳菲郡现在出合适吗？御锦城五期换中粮悦著云廷丨S姐问答NO.237
Q1
全运村芳菲郡现在卖合适吗
Q：老师，全运村芳菲郡101㎡户型想置换到高新，现在卖还是明年卖？
A：谢谢信任。我不太清楚你的置换需求是什么？是想要一个更高阶的板块追求房子持续的保值增值性还是说在高新生活工作，换过去自住方便点？又或者你想换一个改善的产品，目前在港务区没有找到合适的产品？这些是置换的前提，选房子还是要根据你的需求去选择。
其实现在这个阶段，很多人都在考虑置换的问题。但我始终坚信一句话，卖在人声鼎沸时，买在无人问津时。从时间或者说从市场节点来看，更适合于买入而不是卖出。
第二，从你手上持有的这套房子来看，在19年20年买的那波人，即便价格有回调，也都是赚了的。可以说全运村是一个穿越周期的资产，尤其是在这两年大部分二手房普降的背景下，验证了它的扛打。所以说如果你是为了保值增值投资的属性，作为一个长期的理财产品，我认为还是可以继续留的，没有必要去折腾它，也不建议你在市场的低谷期把它卖掉。现在市场上着急卖的是什么呢？老破大或者说地段已经非常饱和，没有成长潜力的房子。很多房价被打回到了2017年左右，这些产品太老旧，需要尽早出手，再往后可能也没什么机会了。
目前的政策从9月底开始到现在其实可以看到，国家意志层面，央妈财爸很快就要向房地产放水，也就是给大家一个态度，一定要把房地产救起来，止跌回稳。在这种信号的背景之下，10月份一线城市成交量已经出现了一个明显的上升，那这个成交量如果持续，明年就会出现小阳春的局面。所以如果你还是想要卖掉，要置换的话可以考虑等到明年看市场的情况，再决定。
那么我们再来说买的问题。买在低谷期啊，现在其实就比较适合买入，但是具体呢要看你要买高新什么板块的什么房子？说实话，目前高新供应量非常大，软新还好一点，像高新三期、泛高新盘子都很多，价差也不是很明显，这种情况下，很容易选错房子。所以我需要知道你的一些明确诉求，比如说为了增值保值，那一定要把握一个原则，选择供需关系健康甚至供小于求的板块，同时房子品质较高。比如说现在软新，高品质改善盘就算是比较稀缺的产品。所以你要换到高新，那得看你的预算和需求，我们再来选择。
Q2
御锦城置换悦著云廷
Q：S姐，我现在有个御锦城五期的89平三室，一直闲置着，现在要不要卖掉换到奥体的中粮悦著云廷？
置换的原则是在预算够得着的情况下，尽量置换到更高阶的区域，选择更有品质、更主流的产品。
御锦城的房子差不多也有10年时间了，89平的三室属于一个小三房。这个户型设计很一般，就是过去传统的朝南户型，长进深短开间，卫生间还是暗卫，产品比较老旧。从御锦城所在的浐灞商贸板块来看，这个区域其实发展的比较早，也是因为早先被御锦城、沁水新城、龙湖香堤、水岸东方这几个大盘一下子吃满了，所以发展的很早，但目前土地已经饱和了。生活配套很完善，但不会再有更多的提升空间了。从这次浐灞国际港西安新中心的规划来看，这个区域也并不是重点发展的板块，潜力一般。
再来看中粮悦著云廷，它在港务区算是一级板块，虽然在奥体的边缘位置，但是配套比较齐，陆港的铁一小/一中都在1.5公里左右，北边600米左右还规划了教育用地。距离地铁3号线新筑站也就300多米的距离，向南500米左右就是奥体中轴公园，1.5公里左右就是奥体的一场两馆。其实是能够近享奥体这几年城市发展红利的，后续这些场馆、商业陆续运营后，可以带来更丰富的生活体验。
悦著云廷的产品也比较纯粹，小区一共就8栋楼，舒适度还可以。规划了12-18F的小高层，2T2的纯板楼，容积率2.5。就143㎡一个产品，做的也是主流的四代宅产品，所以也会有露台赠送。四室两厅两卫的布局，房子功能性也是比较齐全的，所以你从小三房换到143㎡，应该说你的空间格局、舒适度都有提升。小区里还规划有架空层会所，邻里客厅等配置。
所以你这属于板块、产品、品质、配套多维度的升级了，我认为是可以操作的。
