业主众生相：有人按指导价放盘，有人抱团不降价
“指导价出来后，很多业主都小幅度降价了，现在买到就是赚到。”番禺万博某中介说道。
距离广州二手房出台指导价那场“地震”已有半月，在这期间，指导价名单内的小区房源经历了下架、业主私下联系中介进行“价高者得”拍卖、带着指导价重新上架等一系列神操作，如今市场稍显两极分化。
就以乐居近日实踩的番禺万博片区为例，被纳入指导价名单的小区有万科欧泊、锦绣香江花园、自在城市花园和广州雅居乐花园。
其中广州雅居乐花园已出现业主主动降价房源，有一套位于一楼的房源，业主还真的按照指导价来放盘。
但一路之隔的万科欧泊业主心态就强硬得多，据中介消息，指导价出台当晚，业主们已经“抱团”达成协议：一致不降价。
“现在诚心放卖的房源，可能不到10个吧。”中介坦言。
来看看万博片区具体房源出售情况。
2
万科欧泊：
业主抱团不降价，再玩价高者得套路
一路之隔的万科欧泊（标准名：新光城市花园），就傲气许多了。
7月份，小区挂牌价几乎破7万元/㎡，这是什么概念？
7万元/㎡，在天河、海珠等都能淘到不错的二手地铁盘了，所以那时的万科欧泊已处于舆论的风口浪尖，被“指导”也是意料之内。
|图左为7月份报价截图，图右为指导价后截图
可怕的是，乐居翻查资料得知，在2020年底，万科欧泊挂牌价仅4.7万元/㎡，接近指导价45408元/㎡。
但目前，业主也没有“乖乖就范”。
中介透露，想在万科欧泊捡漏几乎是不可能的事，早在指导价出台当晚业主们已互相鼓励别降价卖。
“第二天有业主自己在后台修改房源价格，降到跟指导价一样，马上吸引了大批买家到场了解，谁知道是乌龙一场，业主还是搞价高者得那一套。”
这，玩的不就是兰亭盛荟、保利心语花园那一套吗？！
实际上，业主们强硬的心态来自于小区楼龄新、近万博商业区等优势，再加上地铁18号线即将开通，他们也就更“飘”了。
乐居君一位曾看过万科欧泊的朋友表示，小区除了贵，也没有其它缺点了。
但乐居实踩发现，与广州雅居乐花园相比，万科欧泊小区密度明显高很多，楼距也比较近。
户型方面，小区大部分房源都兼顾通风和采光，没有明显硬伤。
中介给乐居推荐了两套他认为比较笋的房源，其中建面约94.58㎡的三房两厅在链家上指导价为434万元，实际500万元；建面约95.63㎡的三房两厅在链家上指导价为435万元，实际515万元。
前者真实单价为52366元/㎡，后者真实单价53853元/㎡，几乎比指导价高出1万元/㎡。
需要指出的是，这两套房都位于低楼层，视野景观不算好。
乐居认为，尝过卖7万元/㎡“甜头”的万科欧泊业主，要他们一下子降到4字头卖，也不太现实，而现在单价在5万元+/㎡的房源，要么是低楼层景观不好，要么也是有其它附带条件。
此外，小区内大部分房源都不满五，买家也是要承担高昂税费的。
就目前而言，万科欧泊业主心态依旧强硬，一些优质房源基本已经不放盘，有意向买该小区的买家要注意了，小区房价仍处于虚高状态。
#3
总结
实际上，不止番禺万博片区，整个广州在二手房指导价下，市场分化也愈发明显。
比如天河珠江新城、牛奶厂、金融城以及老黄埔这些区域，毕竟板块价值肉眼可见，业主当然觉得不愁卖，甚至有小区还“顶风作案”，近日挂牌价再创新高！（相关报道）
但也有一些利好已经耗尽的板块，尽管小区还没纳入指导价，但为免夜长梦多，买家却步，它们已经主动降价。
比如海珠滨江板块的金雅苑有房源降价110万元；荔湾滘口板块的新世界凯粤湾有房源降价60万元；番禺厦滘板块的东海花园有房源降价45万元，当然，也不排除这些价格有水份，有兴趣的朋友可以联系中介了解。
总的来说，二手房指导价的出台，对于买家来说，是件好事，毕竟市场预期被降低，大家可以慢慢挑，减少一点心理负担，但也不要奢望抄底楼市，这不现实。
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