福州国企新盘，为何有的日光，有的却卖不动？
今天来聊聊福州国企新盘的去化，福州国企早年都以做安置房为主，近年也开始参与商品房的开发，虽然楼盘也上市不少，不过去化却是冰与火的差距。
国企高区化盘点先来看看近年国企操盘的新盘，其中有四个代表性楼盘：
1、祥浦苑：2019年网红盘，位于江南CBD板块，3000多人摇号，日光清盘，在福州楼市可以说是一大奇景。楼盘定位周转房，均价2.4W，对比当时板块无新盘，周边闽江世纪城当时3W的均价，存在极大差价。项目目前已经交房，虽然也出现了透水砖、停车棚、四件套等问题，不过榕发也都一一解决。可以说祥浦苑是国企出圈的第一枪。
2、建总领筑：2020年新盘，位于江南CBD板块，一期90%去化。楼盘均价2.45W，对比板块均价也有一定优势，不过楼盘的硬伤也较多，土地年限短、周边棚户区多、学校噪音等等。楼盘前段时间做了二期开盘，去化率不及一期，后续还有多栋。
3、榕发观湖郡：2020年新盘，位于东二环板块，一次性全开，限价3.5W，备案均价3.35W，线上选房，目前去化率85%。楼盘可以说是国企朝品质住宅发展的一大尝试，虽然从户型设计定位看，过多的小户型，得房率也一般，楼层差价也很死板。不过目前整体去化也非常高，后续的交房以及品质验证，也是对国企的一次考验。
分析：这四个楼盘，高区化的主要原因还是在于价格优势，不少楼盘都比同板块的新盘价格低，同时国企操盘，在福州泰禾福晟相继暴雷之后，大家也更重视开发商的背景。
当然这些楼盘也不是没有缺点，由于国企常年以安置房为主，所以对于楼盘后续的品质就存在很大疑问，目前几个楼盘的物业都让人觉得一般，祥浦苑使用伯恩物业、观湖郡使用长城物业，凤峦郡和建总领筑都使用榕桥物业。这三个物业，除了伯恩相对好一点，其他物业的口碑都不受市场欢迎。
国企低去化盘点1、汤斜华郡：位于五四北的混合安商，开盘一年半仅去化11套，备案均价2.6W，优惠价2W。楼盘由于区位差，加上高配比安商，去化的效果非常差，唯一好处在于房源仅52套，无非后续慢慢卖。
2、新榕金秀郡：位于五四北的混合安商，开盘三个月去化36套，备案均价2.7W，优惠价2.1W。楼盘区位尚可，不过由于周边不少高配比安商房，加上五四北热度不高，导致楼盘就算做了大力度降价，去化的情况也并不是非常理想，当然同样的楼盘的总房源不多，后续压力不大。
3、城投鹤鸾郡：位于东三环的安商，开盘一年去化61套，备案均价2.8W，优惠价2.6W。楼盘由于近东三环，周边配套一般，同时优惠力度也不大，导致一年仅卖出61套。不同于别的国企盘，楼盘由于滞销启用中介分销，后续的去化目测难度依然不小。
4、中建岳前雅居：位于塔头板块的混合安商，开盘3个月网签13套，备案均价3.2W。楼盘与其他国企盘类似，营销不多开盘，同时没有选择大力度优惠，导致网签也是非常惨淡。预计后续可能也是走中介分销的路线。
分析：对比国企的高区化盘，大部分是纯商，滞销盘基本都是混合安商，虽然前年凤峦郡、金岳府也是混合安商但是做到了高区化。这些滞销盘主要原因还是在于定价过高，个别区位较差，加上国企的营销力度较小。当然个别已经采用了中介分销，可以说国企盘也逐渐的私企化。同时由于混合安商，加上国企的物业与早期安置房类似，大家对于价格偏高的国企混合安商盘，接受度也相对应降低。
盘点总结对比近年国企的操盘看，去化也比较极端，由于市面的国企盘从定位看，除了个别纯商，剩下的就是混合安商。从去化看，主要原因肯定还是价格，国企盘在2019年以低于区域均价上市，无任何捆绑，按正规流程摇号销售，可以说给市场重新树立风向。
当然目前捆绑加价之风也比较严重，国企盘也没有特别性价比的出现，对于市场歪风也无法纠正。
