昆明东市区综合大盘，保利城实地踏勘

2019年7月24日，保利云南置业有限公司以40.93亿斩获官渡区金马街道281.57亩土地。地块均位于昆明东市区的方旺片区。西侧临近东三环、北侧临近人民东路，南侧临近东旭骏城小区，东侧临近十里铺路。

项目地块位置

本次交易土地的编号为KCGD2018-22、23、24、25、26、27号地块，其中，KCGD2018-23、25、27号三个地块整体打包出让。KCGD2018-22、24、26-A1号三个地块打包出让。交易地块总面积约282亩，含88亩商业用地和193亩住宅用地，最大可建面积约79.6万方。土地单价约990-1749万元/亩，楼面价约3339-6401.9元/平米。

保利集团旗下有两家房地产开发公司，分别为保利发展和保利置业。保利发展在昆明开发的项目有保利堂悦、保利檀樾项目。保利置业在昆明开发的项目有保利六合和保利大家，保利置业开发的这两个项目口碑非常一般，尤其是保利大家项目业主经常维权，自行搜索一下就知道了。保利城是保利置业开发的。

项目地块分布及规划落位图

22号地块，用地规模59.01亩。规划为商业用地，规划设计条件为容积率≤4.1，建筑密度≤23%，绿地率≥25%。本地块北侧紧邻地铁6号线的高架，西侧为规划的公园，南侧为24号地块，东侧为市政道路。本地块主要建设公寓产品。

23号地块，用地规模29.18亩。规划为商业用地，规划设计条件为容积率≤7.7，建筑密度≤33%，绿地率≥26%。主要建设商业办公楼产品。本地块北侧为规划的公园，西侧为市政道路，南侧为25号地块，东侧为汽车销售公司。

24号地块，用地规模21.58亩。规划为住宅用地，规划设计条件为容积率≤4.3，建筑密度≤21%，绿地率≥40%。本地块北侧紧邻22号地块，西侧为廉租房，南侧为归十东路，东侧为市政道路。

25号地块，用地规模59.6亩。规划为住宅用地，规划设计条件为容积率≤3.4，建筑密度≤20%，绿地率≥40%。本地块北侧23号地块，西侧为市政道路，南侧为归十东路，东侧为防护绿地。本地块其他外挂条件为建设完成800㎡的社区服务中心。按照规划条件的要求完成地块上一所15班幼儿园建设，建成后的幼儿园无偿无条件移交官渡区人民政府。

26号地块，用地规模52.61亩。规划为住宅用地，规划设计条件为容积率≤3.8，建筑密度≤20%，绿地率≥40%。本地块北侧为归十东路，西侧为东三环，南侧为中南碧桂园樾府，东侧为市政道路。本地块的其他外挂条件为需妥善处理KCGD2018-26号地块上寺庙迁建问题。完成4000㎡的肉菜市场建设。

27号地块，用地规模61.3亩。规划为住宅用地，本地块为保利城的一期项目。规划设计条件为容积率≤3.9，建筑密度≤20%，绿地率≥40%。本地块北侧为归十东路，西侧为市政道路，南侧为市政道路，东侧为防护绿地。本地块其他外挂条件为将建350㎡卫生站和2400㎡老年服务站点。

自驾方面：项目临近东三环、人民东路，距离东部汽车站约1公里，就是现在十里铺路是个断头路。这条道路打通后自驾出行较为方便快捷。

公共交通方面：项目东侧地块距离东部汽车站地铁站约1公里左右，到地铁站需要爬坡。项目西侧地块距离虹桥地铁站约1公里左右，现阶段项目到这两个地铁站都是不通的，后期道路系统完善后，地铁出行还是勉强可用的。现阶段区域的公交车次和线路都很少。

项目周边道路现状

幼儿园方面：项目本身自带一所15班幼儿园，周边小区已经有建好使用的幼儿园。

中小学方面：

在盛惠园小区东侧有一所96班中小学在建，建设用地100.02亩，总投资约8115万元。学校规模为42班小学、36班的初中、18班的高中。预计容纳学生约4590人。学校内部包括包括多功能厅、中学食堂、小学食堂、中学综合楼、小学综合楼、宿舍、游泳馆等。到底引入哪个学校入驻，现在还未明确，另外，学校的建设单位为昆明喻昭投资有限公司，该企业为昆明交投的下属子公司。昆明交投也是东旭骏城的开发商，如果保利城的业主能上这个学校，理论上东旭骏城的业主也应该能上。总体上就是项目配套的教育资源不明朗。

在建的96班中小学

医疗配套方面：

现状主要还是以社区诊所为主，项目内部规划配套350㎡卫生站和2400㎡老年服务站点。在东三环的西侧，紧邻金马路的位置，规划有一处官渡区区域医疗中心项目。这个医院距离本项目大约2.5公里左右。猴年马月能建成就不知道了，总体就是区域内医疗配套比较匮乏。

官渡区区域医疗中心

商业方面：

现状主要依托小区的底商为主，因为人口不足，大部分底商都是关门状态，项目本身规划有大体量的商业产品。属于近几年商业缺失，后期商业能满足区域生活和发展需求。

保利城总体规划效果图

其他设施方面：

在项目旁边有一处公园，公园当时应该预算有限，建设的品质比较低，公园里面的植被也半死不活的。保利说是要提升改造这个公园，到时候看看是真金白银的提升改造还是草草了事。

公园实景图

中国航油云南分公司：这个项目没有搬迁的计划，在规划用地里面也依然是物流仓储用地。对于项目有比较明显的负面影响。

中国航油云南分公司实景图

1.现状配套差的比较多，规划的配套能满足日常生活需求，项目需要时间来完善设施。

2.方旺片区还在建设期，前期地块要在工地周边生活几年了。

3.保利作为大开发商，相对有保障，但是要降低预期，不然容易产生较大的心理落差。项目总体上没啥突出的资源支撑，但是卖的还不错，销售和产品定位比较合理是其中的一个原因吧。