十年地王之殇：有钱拿地王，没钱盖房子

2012-2022，十年。

说长不长，说短不短。

没有人会想到，地王的尽头是悬崖。

就像没有人会想到，拿下地王就死。

我统计数据的时候，查阅了过去10年的地王，不管外地、本土，数十家房企至少拿出1000亿抢地王。以为NB市场高光会来，以为NB豪宅时代降临，没成想，时代风浪却已急转直下。

终究撞在了时代的枪口下。

疯狂拿地王的房企，倒下了。

疯狂买地王的购房者，倒下了。

疯狂诞生地王的城市，倒下了。

1

所有的地王中，东润最典型。

最小。

很豪。

却不挣钱。

2014年2月19日新东润拿下地王之前，极少有人听说过新东润，地王之后，所有人都见识了新东润的硬气：

硬刚中海。

小众豪宅。

2014年，新东润一战成名。

17号地，10家房企，3小时111轮，12亿，中海拿下，溢价率高达162%，地块更大100亩，楼面价6100。最关键的是，开发商是中海，央企，利润之王。

18号地，成交价8个亿，楼面价1550万/亩，溢价率240.2%，楼面价7752，地块仅有51亩。仅从账面上看，成本更高，品牌更差，这场仗怎么打？

1550万一亩。

新王上位，甚至超越北龙湖。

彼时的新东润在公司官网上的介绍，充满了骄傲与自豪：

我司力压万科、建业、鑫苑、正商在内的大批知名房地产名企。

这家刚刚成立了10年的新公司，瞬间打响了知名度，一夜爆红，踏着这些知名房企的肩膀，半只脚已经踩进了时代和豪宅的圈子。

东润泰和。小众豪宅。

这场土拍可以称之为郑州市场觉醒的开端，正是从这一刻开始，烈火烹油的局面正式打开，一个全新的时代正式到来。

外来房企与本土房企。

国央企与民企的较量。

金水老城与北龙湖核心。

豪宅与普宅市场脱轨。

李玮珉等顶级设计师陆续登场。

郑州，正式进入新时代。

2

烈火烹油，风起云涌。

2015年后的郑州市场，随着全国转暖，以及地王打底，也开始全面反弹，而地王则是最显眼的光芒。

市场的情绪都是最高涨的，市场是最火热的，房企是最有钱的，购房者是最激动的，地方政府更是白天卖地、晚上数钱，所有人交织到一起，全都沉浸到最火热的市场中，就像一辆极速前进的列车，没有人考虑终点，所有人只是在惊呼速度真快。

理性，被踢到角落。

他们根本想不到，现在有钱拿地王，以后没钱盖房子。

2012年，轨交，5.29亿。

2014年，一共是8个地王。

北龙湖，建业海马九如府。

北龙湖，金领九如意。

2015年，一共是8个地王。

北龙湖，永威上和院。

北龙湖，正弘臻。

滨河，39号地。

滨河，40号地。

滨河，41号地海马地王。

2016年，一共是8个地王。

北龙湖，正商珑湖上境。

北龙湖，恒大悦龙台。

老经开，碧桂园天玺。

北龙湖，雅居乐御宾府。

北龙湖，荣盛华府。

金水，万科美景世玠。

白沙，亚新紫藤公馆。

滨河，康桥悦蓉园。

滨河，海马青风公园。

滨河，亚新海棠公馆。

北龙湖，金茂府。

北龙湖，融创一号院。

老经开，华润紫云府。

老经开，阳光城檀悦。

但是，所有地王的结局却没有那么美妙，时代的一个转身，打得所有人措手不及，变化有3个：

开发商开始生死大逃亡。

郑州市场降价降价再降价。

本地人的资产受到重挫。

最明显的一点是，当年市场的烈火烹油，现在却变得凉如水，所有人都开始大逃亡了，甚至在我的朋友圈中，都出现了离开郑州的销售。

这很正常，但又无比悲凉。

3

拿地王的，都在豪赌。

最低9000没人买，号称郑州最惨两大地王。

一个是双湖保亿豫景晨园，一个是滨河金辉滨河云著，两个地王定位不同、产品不同、售价不同，结果却出奇的相似。

南龙湖的3个地王项目中，正商、龙湖、雅居乐去化也非常惨淡，能卖出去都是非常不错的，利润完全不用提。

2015年、2016年是最疯狂的地王之年，也是郑州最后的一丝荣光。

那一年，所有的房企都在争先恐后拿地王。

那一年，房企都还超级有钱，有钱拿地王。

那一年，市场还非常火热，还需要抢房。

最猛的房企当属于正商，一下子在北龙湖拿下5块土地，耗资近百亿，哪怕是建业，也在北龙湖继续拿下3块土地，成为真正的北龙湖地主。除了本土三位大哥，轨交、碧源、正商纷纷杀入。那一年的市场，真是热闹之极，甚至都是撒钱模式。

接下来的土拍，也只是开胃菜：

真正恐怖的2016年开始杀入市场，这一年也是郑州市场的高光时刻。

2016土地首拍，正商拿下一杀，19亿。

碧桂园拿下二杀，耗资3.8个亿，碧桂园第一次进入郑州主城。

恒大杀入北龙湖，149轮，22.31亿。

正商，放手一搏。正商19亿豪夺东区双料地王，99轮，溢价率34.99%，你知道2015年的销售额是多少吗？90亿，也就是说，正商拿出了集团至少五分之一的销售额，换下这块地王，这还是只是初始投入，后期的建设、营销等仍旧需要几十个亿。

6月-10月，才是郑州真正的高光时刻。

6月1日，北龙湖，雅居乐，17.91亿，楼面价2万4。

6月1号，北龙湖，荣盛，18.63亿，楼面价2万6。2015年8月，荣盛地产位列百强房企第19位。

7月8日，郑纺机地王，总价25亿，单价2684万/亩，万科美景经过566轮拿下郑纺机首期地块，创郑州总价、单价双料地王。

在这一场土拍中，参与的房企至少有20家，他们分别是：绿都、万科、华润、招商、碧桂园、天地、蓝光、绿城、融创、正商、中海、海亮、中国金茂、旭辉、康桥、北辰、郑州国投、中电建、K2等共计20余家房企。

拍地当天，刚过不惑之年的宋富贵写下了自己的疑惑：

8000工人苦干60年，不及卖地3小时，是我们错了，还是规则错了！

高光还没结束：

康桥，滨河双料地王，468轮，22亿，楼面价9000。

海马以15.32亿元摘得经开区004号地块，楼面价10544。

亚新接棒康桥，斩获经开楼面价地王！楼面价突破9797。

8月18日，金茂拿下北龙湖14号地，楼面价3万7，成交价35.1亿。

9.1日华润接棒经开地王！77轮，楼面价11921，溢价率高达434%，成为郑州市目前为止最高溢价率，成为经开区单价地王；

9.14日阳光城，28.24亿夺经开新总价地王！636轮，楼面价8879。

这样的市场产生了巨大的影响：

与此同时，野心还在蔓延：

星联湾邀请高圆圆站台，已经烂尾的清华城邀请李冰冰站台，思念果岭邀请周迅站台，龙湖锦艺城邀请孙燕姿站台，正弘中央公园邀请莫文蔚站台，祝福红城邀请汪峰站台，新田城邀请邓紫棋站台，泰宏建业国际城冠名周杰伦演唱会，启迪邀请毛不易站台……

炽热夏季，金钱遍地，热情似火。

那一年，清华城的标志叫做：

公寓中的蒂芙尼。

4

要想活的好，必须拿地早。

这句现在看着无比简单的常识，很多房企却用了整整10年，用了几个亿、几十个亿才领悟到的真理。

代价是非常大的。

拿地早的建业、新东润，没挣钱。

拿地晚的中海、正商，只能平常心。

拿地高的金茂、正商、保亿，已是一地鸡毛。

还有大批大批的购房者，除了极少数买在东润泰和、建业天筑、九如府这些捡漏之外，剩余数十个楼盘基本上都处于高位站岗的情况下。

更糟糕的情况是：

1、金茂拿了地王，产品很一般，还来不来？

2、雅居乐拿了地王，至今还在低价甩卖，还来不来？

3、保亿拿了地王，产品很好就是卖不动，还来不来？

4、苏宁等房企以前拿不到，未来还来不来？

5、当年全都砸钱到地王上，大手大脚花钱，现在市场不好了，需要省点钱花了，却没钱盖房子了，怎么办？

6、本土最好的房企，全都折戟，是好事吗？

7、国央企全面发力，产品却鲜有创新，没有竞品的市场，可以吗？

地王成了绝唱，未来应该如何演？

谁也不知道答案，谁也不知道终点。