福州淮安片区建发榕墅湾分析
继续楼盘分析，最近有粉丝留言建发榕墅湾，今天来聊聊。
建发榕墅湾：备案名（建发领江公馆），地处：仓山区淮安半岛，上下店路西侧
楼盘规划项目规划了三种楼栋，小高层3栋，叠拼别墅9栋，复式洋房9栋。合计986套。
分析：项目主打低容积率楼盘，虽然有三栋小高层，但是大部分户型都当作社会公共保障房。主要销售的是大户型的叠拼和复式洋房，主要面向改善客户。
土拍情况2017年7月28日，厦门建发以27.17亿+配建28800㎡公租房，获得2017-14号仓山区原省委党校金山校区地块，面积97.33亩，容积率1.82，限高18-36米。溢价率27.8%，成交楼面价23006元/㎡，实际可售楼面价约31490元/平。
分析：在楼市火热期，厦门建发以高价拿下位于淮安片区的百亩地块。由于需要配建公租房，最后可售楼面价居然有3w以上，着实可怕。虽然楼盘定位低容积率的户型，单价会比普通高层住宅来的高，但是这样的楼面价也着实可怕。可能厦门建发习惯了厦门的高房价的节奏，以为福州也是一样的节奏，没想到被直接套死，隔了3年到今年才开盘上市。
户型情况楼盘主推别墅和复试洋房，公摊低，其中复试洋房面积在：113，128，145。叠拼别墅面积：125，131，135，145。由于都是复式户型，设计较多，就不做过多户型分析，找几个聊聊。
113平米：4房2厅3卫，复式一楼做一房，楼上做三房，存在2个暗卫，主要优势得房率较高。
145平米：叠拼下叠，5室3厅4卫1厨，带了个大院子，由于是别墅，得房率很高，可以满足三代同代的居住。
楼盘价格楼盘高层主要定位公租房，叠拼别墅，上下叠均价45000，复式洋房均价在3w。最近也在搞特价房等销售。
分析：项目的备案价其实不算夸张，对比当年的楼面价，简直没有什么利润空间。项目由于地处淮安片区，整体遇冷，也在搞特价房等宣传方式。
区位情况项目位于上下店路，周边主要存在学校较多，楼盘以金辉淮安和保利西江林语为主。项目距离5号线农大站700米，周边存在公交未站，有75，22，312，77，85等线路，交通出行有一定帮助。不过项目北面没有什么地块可扩展，属于边角区域，未来整体发展不高，区位整体算较一般。
区位的尴尬虽然位于仓山区淮安板块，但是打出的广告确实鼓楼西，其实也不为过，隔江对望的就是鼓楼区，但是自己却是仓山区。更尴尬的是，居然连福州朴朴超市都没配送这个区域。加上区位的二手房近几年下滑幅度也是领跌福州各板块，单单金辉淮安就从高位3w到了目前2w左右。也说明大部分人都不看好和喜欢这个区域。也对拿地的建发销售和价格产生巨大冲击。
销售情况楼盘目前网签情况228套，总套数986套，扣除3栋高层的356套，还剩余402套复式，去化率36%。销售情况不算非常差，毕竟同样做为厦门兄弟的厦门住宅开发的水晶榕著仅仅卖了90套。
楼盘总结项目位于淮安片区，定位低容积率的改善住宅，小高层复式均价在3w，别墅在4w，去化情况一般，由于当年拿地价格较高，开发商的利润空间不大，楼盘整体定位改善户型，面积偏大，总价不低。项目所处区位比较尴尬，未来发展空间不大，加上周边降价较多，没有了同行的承托，导致项目的性价比也下降较大。项目整体性价比一般。
