惠阳“变局”？从“卖楼”到强“产业”

惠州楼市近期转冷，但产业却是很热。

正如另个角度看问题，“满园春色关不住，一枝红杏出墙来”。看城区价值，如观“花色”。

近期发现一个热点，惠阳2021年集中大量开建产业，吹响了融入深圳都市圈“集结号”。从3月动工的33个项目，其中有32个全部是产业投资，足足超过170亿。到今年7月份的时候，惠阳区又一批产业项目集中动工或者竣工投产，总投资达238亿元的22个产业项目，预计达产产值452亿元，继3月后再演“产业为王”的投资狂潮。时今，惠阳的交通、产业都在快速补全，融深，活力科技、惠阳制造的全新理念大步挺进；9月底的区委大会都喊出“惠阳融深是最大的机遇”。

△惠阳

惠阳这么大举动强产业，不得不令人思考，惠阳从卖楼到强产业，是一大变局不？又是否意味惠阳强“根基”时代来了？其实今年8月惠阳宣布限购之后，临深楼市变局已经开始。作为十分靠近深圳的惠阳桥头堡，近期惠阳也在疯狂建高铁站，打通“湾圈”；同时上半年惠阳区生产总值334.65亿元，比增14.9%，成绩单亮眼，其中规模以上工业增加值179.56亿元，比增23.9%，增速远大于GDP！

惠阳产业投资热潮“狂涌”，“工业梦”崛起！

回顾下，今年3月下旬开始，惠阳就启动了2021年第一批重点项目建设，浩大的开建势头指向“大批量产业项目建设”。7月惠阳又启动产业大建设，梅龙湖智能制造产业新城二期等22个项目集中动工或者投产，尤其是惠阳（新圩）智能制造产业园、惠阳（象岭）智慧科技产业园两大千亿级产业平台加速建设，引进项目巨头更多，进一步催化高端产业的集群化发展。

△今年惠阳产业的集中动工

△惠阳（象岭）智慧科技产业园建设的起势

△今年惠阳大量建设产业基地

△惠阳新的工业开建

建造的产业园包括如贝特瑞新材料科技项目、联东U谷生态科技创新园、华夏顺泽惠州电子信息科技园、维尔智能科技园、黄金珠宝小镇产业园、海和科技电子智造生产基地、盈晖新型显示产业制造基地、天湖实业电子产业园等。像华夏顺泽惠州电子信息科技园投资达到30个亿，可谓声势浩大。

△华夏顺泽惠州电子信息科技园

从产业投资区域来看，惠阳产业投资的热点偏重在三和片区、淡水街道、沙田镇、新圩镇、镇隆镇、秋长街道等。其近期出台的惠阳创新性出台新型产业用地实施细则，十分支持新产业、新业态发展。一些产业用地还特别允许可在3公顷以上的新型产业用地（M0）基础上另外配置一定比例的商业办公用地（B2）、配套型住宅用地（R0），在地价方面都相当便宜，新型产业用地（M0）的土地使用权出让价格按照出让时点同地段商服用地市场评估楼面地价的15％计算。

△惠阳工业用地的规则

目前惠阳汇聚了伯恩集团、胜宏科技、极莱电子等龙头企业入驻，一年入驻了150多家上规模的工业企业，著名产业园有惠阳（象岭）智慧科技产业园。像惠阳的淡水也汇聚了不少产业基地，特别是惠阳南城新城现代产业服务基地及新桥的智能硬件基地等。

7月的产业建设中，引进正和集团等产业巨头，特别像湾东智谷、梅龙湖智能制造产业新城等项目，更加高端化。

△梅龙湖智能制造的建设

数据也显示，惠阳今年动工超过了60个产业项目。数据显示，1-7月，惠阳全区产业项目动工61宗，计划总投资340亿元；全区产业项目竣工49宗，总投资162亿元（其中亿元以上产业项目竣工21宗，总投资140亿元）。

△惠阳的产业蓝图

惠阳今年还声势表态，将全面推广工业类项目施工图审查容缺办理，推动工业项目“摘牌即动工”，力争年内实现100宗工业项目动工、100宗工业项目竣工。可见惠阳发展工业决心很大。

惠阳淡水楼市最火，“融城居住”价值有待进一步激发！

惠阳地处珠江三角洲东部，版图位置非常阔大。从龙岗坪地到坪山坑梓，到大亚湾，东至汕尾，西至东莞清溪，北至仲恺与惠城等，整体惠阳接触深圳面积非常大，还相邻东莞、惠州中心区及粤东地带。

△惠阳区位范畴

其最重要的白云新城、惠州南站新城、石桥新城、秋月新城，可谓是置业最为热点的地区。因为这几个新城，毗邻深圳边界，还是惠阳政府圈所在地区。此外，严格意义上来看，白云、南站、新桥、石桥这些地区都属于淡水片区，故而常说惠阳淡水楼市最火，也得明白其中区位的位置所在。

惠阳在产业升级同时，也大量整备土地，特别在南站附近，启动了50万平方批量性的91宗土地的整备，包括27宗商住用地、51宗综合用地、11宗工业用地等。

△惠阳城

下面看几组惠阳的数据。

一、经济。

惠阳已经600亿强区，土地面积915.6平方公里，比深圳任何一个区面积都大，比南沙也大。

△惠阳经济

△今年半年惠阳经济数据

不过一个数据也显示，惠阳是卖楼的大区，2020年惠阳商品房销售金额406.33亿元，增长25.1%，想象下，GDP才600多亿，卖楼就达到了400多亿销售额，可谓是卖楼的热地。

回想下2015年惠阳卖楼刚刚热起来的时候，惠阳GDP只有380亿，如今多了近300亿，一倍的增长。当时工业只有100亿增加值，现在工业也是明显增长。

二、人口。

惠阳2019年突破了61万人口（2019年末惠阳区全区常住人口61.83万人，户籍人口41.20万人），2020年已经突破了95万人（2020年惠阳区常住人口数为959750人，占全市人口比重为15.88%），而15年惠阳仅有59.56万常住人口，户籍人口是37.26万人，就业人口35.96万人。5年大概增长了快40万人，人口增长很快。

惠阳90多万人之中，大部分集中在淡水。淡水人口常住人口34万人，有16万为户籍人口。

△惠阳户籍人口走势

△历年惠阳人口数据

△惠阳各区人口

此外，惠阳并不是惠州人口最多的城区，惠城（155.9万人）、博罗都在120万人口以上，不过惠阳的人口比大亚湾（44万人）多很多，比仲恺高新区多出10多万。仅次于惠东的人口量。

三、配套与轨道。

惠阳自然生态比较良好，全年平均气温在21.1℃～22.2℃之间，相信居住比较温和，宜居。包括有淡水河畔、永湖亚维浓生态园、秋长谷里等文旅IP特色。

△惠阳的生态山水

△惠阳淡水河畔

△惠阳秋长谷里

轨道方面，惠州最著名还是十字丰型交通的构建。惠阳正在构建最强大的深莞惠红色干线，在南部新增实施6条骨干道路建设（即新清大道、新龙大道、站前路一期、新深惠快线、白云大道二期、将军东路二期），还有南北轴线、东西轴线惠阳段4条骨干路网，全面打通深惠都市圈。

△惠州丰字交通网

此外，惠阳最期待的是高铁，惠州南站，为惠阳置业带来了持续多年的热潮，此外还有赣深、广汕高铁等高铁经过惠州一带。预期比较大的深大城际，就经过惠阳，一直被视为惠阳置业一个热点担当的利好。惠阳正在走出一条“交通带动产业、产业支撑城市”的思路，为惠阳注入新的动能。

△惠州南站

△深大城际惠州段

学校特别是华南师范大学附属惠阳学校、惠阳第一中学。

△惠阳华师大附属学校

△惠阳第一中学

四、楼盘价值。

房产投资是惠阳一个鲜明特点，15年惠阳房地产开发只有75亿，如今是207亿投入，可谓是大量投资也指向房地产。

房价方面，根据最新的数据显示，惠阳2月份的房价均价为14625元/平方米，高于惠州全市1.2万的均价。

在过去的2020年，惠阳凭靠临深置业的优势，一举成交了30258套新房，同比增长超过38%，成为依旧临深成交的“红火区”。

惠阳不仅得益于区位，得益于深莞严格的购房政策“外溢”，还有不断改善的大湾圈的交通，和日益增长的产业效益。

大楼盘成交趋势非常明显，如惠阳雅居乐花园、星河丹堤花园、东部现代城花园三个楼盘，一年各成交超过两千多套，没有其他可以描述，就两个字，被“热买”。其他的楼盘如实地常春藤、保利阳光城、碧桂园深荟城、花样甜家天下、牧云溪谷都是来自惠阳。半数热门成交楼盘在淡水，全年供应2.7万套新房，还不够买，比较成交了3万多套。

9月惠州楼市最大变局是惠阳、大亚湾已经宣布限购。此背景下，惠州楼市成交大跌，9月仅有6000多套新房成交，惠阳和大亚湾成交均有所下跌，但惠阳跌幅还不算太大，9月900多套成交依然位居惠州成交第四名，和惠城、仲恺1000多套，相差也不太大，可见惠阳保持合理的稳定价值。像惠阳的牧云溪谷、实地木槿花园成交仍然占据惠州成交的前列。

△实地木槿花园

△雅居乐花园

△惠阳星河丹堤花园

△东部现代城花园

△牧云溪谷

新楼盘价格方面，牧云溪谷（21000元/㎡）、保利阳光城（16500元/㎡）、惠州碧桂园深荟城（16000元/㎡）、后浪悦府（17500元/㎡）、惠州星河盛世（20000元/㎡）、保利阳光城（25000元/㎡）、雅居乐花园（12600元/㎡）、碧桂园润杨溪谷（30000元/㎡）、星河丹堤（19000元/㎡）。这些盘基本从1.6-3万之间，远高于惠城整体的均价水平。

△惠阳新盘价格（来自贝壳）

△惠阳白云的新盘价格（来自贝壳）

二手房方面，按照贝壳网站数据显示，5000多套房源挂牌，像中信新城（14572元/平）；山语龙庭（11303元/平）；名苑星河湾3期（11294元/平）、碧桂园翠湖湾（10975元/平）、牧云溪谷一期（27332元/平）等，基本从8千到1.4万的楼价楼盘都有，其中如别墅牧云溪谷竟然有挂牌到2.7万。南站新城、白云新城房价普遍高些，也是二手房挂牌量比较多的地区。

△惠阳二手房盘价格（来自贝壳）

总体来看，惠阳目前新房楼价普遍比二手房高，新房大部分热点区域集中在1.7万之上的楼价。特别惠城南站、白云新城房价比较高。临深优势加持的这几个片区，楼市置业价值比较凸显。

惠阳作为重要的临深地区，“强链补链”，推动临深产业发展能级趋势已经逐步明显，未来的“融城居住”价值有待进一步激发！