收集了五年数据，我找到了重庆房价涨跌规律！

前几天有朋友转给我一条信息，说“某城市有房子，从160W跌到39W”，他很焦虑，也想骨折价把重庆的房子全卖光。

问我怎么看。

说实话，我不想理他！

网络是个放大镜，擅长用极端个案去传播焦虑，越极端的案例，越有流量，继而影响人们的理性分析判断。

就像如今的楼市，大V们很喜欢用“房价腰斩”博眼球，但房价真的腰斩了吗？

当然没有。

相反，“腰斩”只是极端情形，多数房子没有跌的那么厉害，个别房子其实还在上涨。

聪明的你，现在应该冷静下来分析，并做出正确的抉择。

就像我，为了回复上面那位朋友，我梳理了重庆近五年的房价数据，告诉他真实的楼市到底是怎样的，房价的涨跌规律，到底是怎样的。

01

我的房子，五年来还涨价了

梳理完数据，其实我都吓了一跳。

看到什么了？

通过典型项目2019-2024前后五年的价格变化，我们直观看到了重庆房价的规律：

其一，新区/郊区弱，核心区强。

其二，刚需弱，改善强。

排个座次，就是核心区改善洋房＞核心区改善高层＞核心区刚需高层＞新区改善洋房＞新区改善高层＞新区刚需高层。

虽然很得罪人，但我也不得不说实话！

以蔡家某著名的刚需高层为例，2019年二手房成交价大约在12000元/㎡左右，2024年同户型成交价大约在7500元/㎡+；

变化幅度，-45%！

同为刚需高层，五里店附近的某项目，2019年二手房成交价大约在16500元/㎡左右，2024年同户型成交价大约在14000元/㎡+；

变化幅度，-15%！

以大学城某著名大盘的洋房为例，2019年二手房成交价大约在15000元/㎡左右，2024年同户型成交价大约在12500元/㎡+；

变化幅度，-33%！

同为改善，北滨路某著名的洋房项目为例，2020年二手成交价在17500-18000元/㎡，2024年同户型的二手房成交价，大约在18500-19000元/㎡；

变化幅度，+5%！

从-45%到+5%，数据背后，有何原因？

02

稀缺即是价值

总结起来，核心是三个字：稀缺性。

核心区供地少，但人口密集，供小于求；

新区供地多，但人口稀疏，供过于求。

改善群体有钱有需求，决策相对更理性；

刚需群体更容易受“市场、情绪”等因素影响。

从稀缺程度上看，核心区位置好、配套好、产品不错的改善型低密洋房可谓凤毛麟角，最为稀缺，因此价格也最为坚挺。

顺着这个逻辑去思考，是不是就对现在和未来房产的价值趋势，一目了然了？

过去20年，是“进攻型”买房，去博“升值、潜力”；

接下来，必然进入“防守型”买房，去拥抱“确定性、稀缺性”的资产。

当然，这样的房子很少。

我再借用一个新房的案例，和大家分析分析这种核心区改善洋房的价值所在。

03

供需矛盾突出

最近老沙区有个新的洋房产品要出来，万科星光天空之城「星澜」。

这个项目十分清晰的体现出核心区改善洋房的价值逻辑--突出的供需矛盾。

星光天空之城处在老沙区的中心腹地，三峡广场3KM半径范围。

这个区域多年来新供地极少，不是不想供，而是真没有。

与此同时，老沙区是重庆人口最密集的区域之一，人口接近100万！

那么问题来了，有几类朋友，就很苦恼了：

●住着老旧房子想换房的家庭；

●父母子女需要独立居住却又不想离远了的朋友；

●离不开沙区的土著、医生、老师们；

●新桥医院、西南医院、赛力斯及相关产业链上的新朋友们；

他们想买一套品质好的改善洋房，能买哪儿？

只能被迫去井双新城？江北？西永？九龙坡？

因为老沙区核心位置，没有！

盼星星盼月亮，万科星光天空之城「星澜」出现，成了区域内的“独一份”。

供需关系，决定了房子的核心价值。

那么你可能会问，为什么非要买核心区洋房？

04

核心区有啥了不起？

核心区有的，大多数新区，还真给不了。

就比如万科星光天空之城「星澜」，我们看看他周边有什么。

往南，有新桥医院，有轨道九号线新桥站（门前道路修好后大约600-700米距离）；

往北，有融汇沙坪坝小学、泉里商业街、五星级丽笙酒店，还有融汇广场购物中心；

往西，有城市天然氧吧，数千亩的中梁山山麓；

东侧，有西南医院；

东北，有三峡广场。

（区位示意）

这是什么概念呢？

住在万科星光天空之城「星澜」，两座西南地区的顶尖级医院，几乎就是“近在咫尺”！

（新桥医院）

住在万科星光天空之城「星澜」，家庭生活的相关配套，包括商业、餐饮、酒店、学校、公园，还外加一座温泉都在你的周边附近。

别小看城市配套体系，成熟的配套是经年累月，数十载光阴构建起来的，配套又与人口密集度高度相关。

硬件可以复制，但服务密度，生活的烟火气，都是很难很难复制的。

生活的本质是吃穿住行，是工作、社交、休闲、娱乐，家人的陪伴。

这些东东距离远了，时间久了，你就会感到很不方便，身心疲惫。

生活的高效率，是核心区的独特优势。

05

洋房，为什么是改善的最爱？

洋房是一种很传统的居住形态。

相比于高层，他的居住密度更低、楼层更矮，品质感好，邻里圈子也更纯粹。

相比于别墅，他的成本低不少，居住氛围也更好。

而像万科星光天空之城「星澜」，将洋房的各项指标更加极致化之后，那么他对于生活舒适度、品质感的改善提升，就会更加明显。

●低容积率的好处

项目的整体容积率约1.28；

相比于核心区的高层住宅，足足减少了一半，甚至三分之二！

低容积率≈舒适感。

你愿意生活在上面的容积率，还是下面的容积率？

超低容积率让万科星光天空之城「星澜」拥有了纯洋房排布、更大园林景观、更开阔的楼间距；

高容高密住宅区，楼间距可能20-30米，但这里最小的都有约40米，最远的超过100米。

（效果图最终以实际交付为准）

●住在公园里是什么感受？

住在万科星光天空之城「星澜」，外部是歌乐山、市政公园，内部，是超大占比的园林空间；

而在内外包裹之中，低矮的建筑，更像是点缀。

（效果图最终以实际交付为准）

推开窗户，外面有总计接近12个足球场大小--约8万方的园林景观是什么体验？

（效果图最终以实际交付为准）

洋房作为低矮建筑，后期保养焕新也更容易，“抗衰老”能力强无疑又增添了生活的质感。

（效果图最终以实际交付为准）

●惊奇的迭代创新户型

万科的户型标准化迭代一直很快，但我没想到，在万科星光天空之城「星澜」，这种创新，让人惊奇！

惊奇1：建面约87.3㎡三房双卫。

（户型示意图最终以实际交付为准）

是不是与你在市场上看到的户型都不一样？

万科星光天空之城「星澜」建面仅87㎡+的户型，却让我看到了大平层最喜欢的「大横厅、大开间」；

看到了U型厨房，独立入户玄关，全明采光

研究了半天，我还发现一个秘密，如果将改造后面积拉通，实际可使用的面积大致达到了约89㎡！！

套内约76.2㎡的房子，却能利用近89㎡；

得房率居然超过了100%？

我突然想起我2016年买的某高层，建面80多平，他长这样：

惊奇二：建面约119.22㎡四房双卫。

（户型示意图最终以实际交付为准）

在这个户型上，万科星光天空之城「星澜」将洋房大平层化了。

贴心考虑的“平权双孩房”，老人房独立分区，主卧带独立衣帽间；

标准的LDK大方厅，将客厅、餐厅和厨房融为了一个开放而宽敞的公共区域。

对比一套传统的115㎡左右户型，有什么感想？

同样，将改造后的面积拉通，他的实际可使用的面积大致达到了约121㎡。

同样的面积，无论是功能分区，还是空间布局、实用性等方面，都完全的迭代了。

这样的洋房，就问你爱不爱？

06

最后

好了，我们假如，你常住老沙区，也有强烈的改善需求；

看到万科星光天空之城「星澜」之后，会是什么想法？

（效果图最终以实际交付为准）

如果不选这，又会选哪里？

供需关系是影响一切商品价格的基础；

自身价值的高低，则是影响商品价格的另一大因素。

悲观的人，只看到“跌”的案例；

积极的人，却能发现“涨”的规律。

E·N·D