西南上城，到底是个什么城？

在超级大盘横行的贵阳，西南上城却常常被忽略。

一直想聊聊这个项目，但始终找不到切入口。最近实地走了几次后，感觉终于看出些门道和心得。所以今天咱们就来聊聊这个观山湖核心区的超级大盘——西南上城。

老规矩，先说结论：

1、西南上城“造城”概念不足，更多还是以正常楼盘形式存在。

2、区位是西南上城的最大优势，但目前价值释放不足。

3、对比其他超级大盘，“伪超级大盘”是西南上城的特点。

西南上城在什么地方？广告上说的“十平方公里活力海”是否真的这么大？带着这个疑问，我们先来说说西南上城的区位和项目规模。

从上面的卫星图可以看到，紧挨着巨无霸“西南商贸城”的就是西南上城所在的区域。实际上，西南上城本来就是西南商贸城的居住规划区，因商贸城而生，是西南上城的缘起。

西南上城，分布于西南商贸城的东、南、北三面，共计10个居住组团和两个商业体（上城PACK和上城CLASS）集合而成。如果从金阳南路口世纪城附近出发，通过北京西路、体育路可以很快速的到达项目区域。如果从八匹马、绿色未来出发，也可以很便利的从兴筑路、宾阳大道快速到达项目区域。如果从清镇出发，走金清线、沪昆高速也可以便利的到达项目区域。

实际上，与很多人的认知不同有异的是西南上城项目并不偏远，也不荒凉。反而距离观山湖核心区很近，且四通八达的一个位置。如果不是区位便利性，也不会把金阳客车站（未来的西客站）放置在这个区域。

交通上呢？前面说过了，外部交通已经有几条大道这个没得说。内部呢，实际上从项目的规划来看，它的“内部道路”是个伪命题。西南上城，就没啥内部道路！

项目鸟瞰图

我们来看看这张项目鸟瞰图，可以看到项目内组团分布。一个个小组团错落的分布在宾阳大道两侧，这条大道就是西南上城的“龙脊”，也是最重要的一条主路。除了这条南北纵向主路，其他的东西向要么是市政一般道路，要么是北京西路这种快速干道。实际上不管是宾阳大道还是体育路、北京西路，都更多的是服务于城市的主要道路，而并非主要是满足小区内部通行。

项目分布在宾阳大道两侧

所以我说，不同于未来方舟、花果园、世纪城这种超级大盘的道路系统。西南上城并不是在一块白地上画图，从头开始规划。所以更多的是在已建成区域修建各个组团，组团分散并不统一。这是西南上城不同于其他超级大盘的地方。

S2号线一期北段走向图

轨道交通上，其实西南上城还有不少优势。在项目覆盖的区域，就有s2号线的体育路站、西南商贸城站、龙昌站三个站点。还有环城快铁的金阳南站哦，要说真正的TOD，这里真的可以有点发言权。

但问题也很尴尬，S2号线一期北段虽然早在2016年就已经批复。但什么时候开始大规模建设？什么时候竣工通车运营？都是一个谜。环城快铁也是一样，什么时候竣工？什么时候通车？都还是很含糊，这一点大家要注意。

巨无霸的西南商贸城

配套上呢？先说商业配套，目前从项目规划来看，西南商贸城更多的还是依靠西南商贸城作为大型商业综合配套。但西南商贸城毕竟还是以批发为主的大型商综合商贸城，在体验式消费上比品牌购物中心还是差得远。

正在修建的学校（观山湖外国语实验学校？）

教育配套上，西南上城覆盖区域内的学校还是挺多的，比如说有观山湖外国语实验学校，宾阳学校等等。但是这些学校是公立还是私立？哪些是公立哪些是私立？这才是业主最关心的事情，说实话，我找了很多资料，目前也还无法确定这些学校的相关属性，希望早日有个定论。

其他特色配套上呢？说真的，西南上城就有点乏善可陈，比如说写字楼、星级酒店、娱乐场所、体育运动设施等配套，目前项目还没有很亮眼的工程出现。有部分的商业设施，倒是也出现在规划中啊，不过我个人觉得还是属于比较普通的层次。不说比得上方舟的外滩七公里、花花的海豚、双塔、贵阳街…也比不上世纪城的世纪金源购物中心啊。

说真的，除了中天和宏立城，这么多年外来的开发商比较厚道的，还真是世纪城。起码给了观山湖区第一个真正意义上的商圈。

说了很多项目这么多的东西，再来聊聊项目的规划。为什么我会说西南上城是一个“伪超级大盘”，“造城”概念不足呢？

对于超级大盘，我的理解是这样：建筑体量超过500万平米，包含商务办公、酒店商旅、购物中心、大型超市、居住社区、中小学教育等多种业态的区域性开发项目。超级大盘自身应拥有相对完善和独立的城市基础设施系统、道路交通系统、社会运行系统（商业、教育、社区安防及管理等），集中性、高密度、高效率的生活模式是超级大盘的典型特征。

以这个概念去评估西南上城，我们可以发现很有意思的现象。西南上城的12个居住组团，也就是什么天悦府、…分散于区域中。其实，每个组团之间的联系并不强，也没有通过一些强联系的中心物业（办公酒店集群、购物中心、商业街）达成联系。

换个说法：西南上城实际上是碧桂园在这个大区域，修了10个独立的房地产住宅项目外加2个商业项目（只是他们都有一个前缀——西南上城）。不追求集中性和独立的城市功能是西南上城的最大特征。

这也就是我说的：西南上城是一个“伪超级大盘”。但这并非一定是坏事，超级大盘的高集中性和高密度，带来的高效率便捷生活。但是超级大盘这几年的社会管理问题也是愈发突出，嘈杂、噪音、拥堵……都是不可避免的。

西南上城这种模式，化大为小。反而有可能让业主有“大盘小住”的感觉，体验到更好的生活质量。

两种模式，两种生活，各有优劣，看你如何选择。

具体到西南上城的12个组团，我们也可以来进行一个排序。因为碧桂园的产品标准化程度非常高，所以我们更多的考虑组团区位、交通和便利程度来衡量组团价值。

第一个权重因子：核心商圈。城市里哪些地方区域价值最高？仔细想一想，一般肯定是核心商圈周边的区域价值最高（喷水池之余贵阳、春熙路至于成都、解放碑之于重庆、新街口之于南京……），所以，核心商圈是我们采纳的第一个权重因子。

第二个权重因子，我认为是区域的核心公共交通节点，比如说区域内的地铁站周边、主干道、立交节点等。

所以，我们完全可以使用这两个权重因子，作为超级大盘各组团区位价值最重要的影响因素来评价组团的区位价值。因此我设计了一个简单的计算公式来计算超级大盘内各组团的区位价值。在这个计算公式中，组团与核心商圈的直线距离占到了40%的比重，而组团与核心公共交通节点之间的距离占到了30%的比重。剩下的30%分配给了自然景观资源和教育通勤以及其他特殊属性。

对于对于西南商城，我们前面说过，项目规划其实并没有很集中的商业综合体。但是我们再深入研究一下，未来人流最集中的地方，很有可能是下面这里。

贵阳西客运枢纽，有可能是未来集交通客运（地铁、环城快铁、客运站、公交枢纽）、购物休闲、商务办公于一体的交通综合体。交通综合体拥有先天的人流优势，但是如何围绕交通人流做好商业服务，对于建设方来说是个需要好好考虑的问题。这个交通综合体应该并非是碧桂园修建，而是由政府修建。

交通节点，主要是由S2号线在区域内的三个地铁站和两个路口（体育路与宾阳大道路口、北京西路与宾阳大道路口、兴筑路与宾阳大道路口）组成。

综合这两个权重因子，得到西南上城各组团区位价值排序如下：

天悦府＞映山府＞博士府＞观山府＞紫御府＞和泰府＞观澜府＞景宸府＞澜山府

晴川府实际上距离其他组团有点远，周边配套不明朗，所以暂时不列入比较中。

总结一下：对于西南上城大面上的分析，我们就聊到这里。其实在观山湖楼市，西南上城可以说颇具性价比。但是碧桂园经过前两年的突飞猛进，销售收入跨越了一个等级。但是在高周转的过程中，工程质量却颇受诟病。

项目的各个组团怎么样？有没有什么特殊的亮点？我将会在“跟着鸟叔去看盘”专栏中对西南上城每个组团单独评述。如果大家有兴趣深入了解，可以订阅专栏哟。

谢谢大家支持。