再谈机械车位滥竽充数，业主怎么办？

本号于2024年9月9日发表“机械车位滥竽充数，业主怎么办？”一文，因篇幅原因，未涉及其他细节。

笔者在前文中已明确规划配比车位系小区配套设施，若开发商交付的该等设施存在瑕疵（包括但不限于违反规划配比指标要求，实际数量不足；虽然数量足够，但无法正常使用或以次充好；开发商未开放车位供业主使用等情形），权利受到侵害的主体有权提起违约或侵权之诉，今天简单谈一下维权时的起诉路径选择问题。

一、违约之诉下的原告主体

通常而言，买受人（为理解方便，本文中买受人与业主系同一概念）与开发商会在签订的商品房预售合同中约定车位在内的公共服务及其他配套设施开通时间及交付条件。

以广州市商品房预售合同（示范文本，2023年11月版本）为例，第九条的内容是商品房相关设施设备交付条件，其中包括了车位；第十条规定不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十一条处理。但第十一条并无对设施设备瑕疵（迟延）交付的责任问题做出例示，而是交由买受人和开发商在附件四“关于本项目内相关设施、设备的具体约定”（1.相关设施的位置及用途2.其他约定含建设安排、投入使用或移交政府的时间以及逾期责任）或是补充协议中进行明确约定。

有些开发商为了减轻配套设施的瑕疵交付责任，一般会约定出现瑕疵时先行行整改，整改仍未达要求的，才承担逾期责任。比如，表述为“设施设备未按时达到交付条件的，买受人允许出卖人在90个工作日内整改，如整改达到约定标准的，出卖人不承担逾期交付法律责任；如出卖人在届满之日仍未达到约定标准的，自届满之日的次日起，出卖人按30元/日的标准承担逾期交付责任。”上述约定的违约金标准一般很低，更过分的做法是将违约金总额上限封顶或是对开发商、业主的违约行为规定不同的违约金标准。

在合同有约定车位瑕疵交付违约金的情况下，业主当然有权依照合同，以民法典第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定为法律依据，向开发商提起违约之诉，其诉请包括：1、开发商限期整改；2、开发商支付违约金。当约定违约金标准低于实际损失时，业主可起诉要求调整至实际损失计付。

在没有约定违约金的情况下，业主也有权要求开发商赔偿损失，其原因在于：业主买房的目的是居住使用，开发商应按民法典第五百零九条前半句的规定全面履行交付义务，不仅应交付无瑕疵的房屋，且应交付符合约定和法定要求的基础设施设备、公共服务及其他配套设施。规划配比车位作为房屋的配套附属设施，开发商有义务在交付房屋时一并交付，并向业主开放使用。

损失的计付标准一般是按同期同地段车位租金标准（参照的是最高法院商品房买卖合同司法解释第13条有关未约定逾期交房违约金则按照同地段同类房屋租金标准确定的规定）提出，从逾期之日计至整改完毕之日止，当然裁判机构（法院、仲裁委）处理时会适当行使裁量权，并基于公平合理和诚信原则，作出处理，业主诉求不一定会被完全支持。

以上是单一业主起诉开发商的理想情形。实践中有些裁判机构认为单一业主针对商品房相关设施设备的瑕疵交付无权提起违约之诉，应驳回单一业主的起诉，理由是：有些设施设备（以规划配比车位为例）虽非民法典第二百七十四条及最高法院建筑物区分所有权解释第3条所称的业主共有部分，但其仍与全体业主共同享有的权利相关，单一业主无权自行主张，业主个体对设施设备涉诉事项的处置及其诉讼后果，必然会影响其他业主权益，鉴于全体业主就此的诉讼标的同一，其应以必要共同诉讼的形式参加诉讼，故单一业主起诉不适格。

这种处理为业主维权增加了过多负担，既回避了业主和开发商之间有关车位交付之法律责任的约定，且与法律规定并不一致：民法典第二百七十八条明确规定“业主对建设单位、‌物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任”‌。

二、侵权之诉下的原告与被告主体

假若业主提起违约之诉在程序上不被裁判机构支持，退而求其次，业主可选择提起侵权（侵害全体业主使用车位的共同权益）之诉：

小区未成立业委会

未成立业委会的，按照民法典第二百七十八条第二款的规定，起诉开发商事项应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。决议作出后，业主可列为共同原告提起诉讼，法院如认为人数过多影响效率的，则有可能基于民事诉讼法第五十六条、第五十七条的规定引入代表诉讼，具体程序不赘。

小区已成立业委会

业委会已成立的（行政主管部门备案以及业委会是否换届均非其主体适格的前提条件），若业主大会制定的业委会工作规则明确授权业委会有权以自己名义起诉侵害全体业主权益的行为，则业委会有权以自己名义起诉；否则，应由业委会组织全体业主投票表决该等事宜，以决定是否起诉以及如何起诉开发商。

关于被告的罗列问题

开发商作为被告系应有之义，若有证据证实小区物业管理公司与开发商共同侵害业主权益时（比如受开发商指令，拒不开放足够车位供业主使用等行为），业主可考虑将物业公司共同列为被告。

三、法院先例处理

实践中，已有业委会就机械停车位补缺问题起诉开发商，并被法院支持的案例。在深圳市罗湖区港逸豪庭第二届业主委员会（最早起诉时的名称为第一届业委会）诉深圳融发投资有限公司（即开发商）车位纠纷一案中，小区规划工程包括会所与立体车库，其于2001年9月4日通过规划验收，但立体车库后被拆除。原告业委会认为被告开发商未按规划要求完成为业主配建300个机动车泊位的义务，故基于物权请求权于2020年起诉至深圳市罗湖区法院，案号为（2020）粤0303民初40215号，请求：判令开发商为小区足额配建机动车停车位并赔偿损失。该案被一审驳回起诉。

业委会不服，提取上诉，二审由深圳中院维持原审裁定。

业委会仍不放弃，向广东高院提起再审，该院依法提审，并以（2021）粤民再283号民事裁定指令罗湖区法院对本案进行实体审理。

该裁定认为：由于开发商拆除立体停车库的行为侵害的是全体业主的共同利益，并非是侵害个别业主的利益，故全体业主有权授权业委会通过法定程序维护共同利益。

之后，该案由罗湖区法院再次审理时，业委会的诉请固定为：1、开发商按法定建设规划条件，为小区足额配建300个机动车停车位，且应在判决生效后6个月内向业委员全部合格交付；2、开发商向全体业主赔偿停车利益损失5,069,400元，按实际缺口车位数213个及每车位每月100元标准，从2001年1月1日起算暂计至2020年10月1日，共计238个月，并持续计算至全部机动车停车位合格交付时止，此款由业委会接收。

案经深圳中院二审，于2023年4月作出（2022）粤03民终11883号判决：

开发商按《建设用地规划许可证》的要求为业主配建165个停车位；

开发商向业主共有账户支付2001年9月4日至2021年12月3日停车利益损失800,000元；

驳回业委会其他诉讼请求。

上述案件历经三年之久作出的判决虽然未全部支持业主诉求，但总算取得部分胜诉的结果，业主百战不挠、拼尽全力，通过法律途径维权的精神值得赞叹！